Pankkien vertailu kannattaa

Kahdessa aiemmassa blogipäivityksessäni olen pohtinut kiinteistövälittäjien mahdollisia eroja, ja edelleen haluan korostaa, etten ainakaan tarkoituksella moiti ketään.

Joskin olen sitä mieltä, että kiinteistövälittäjän pitää myyntihinnan arvioinnissa olla huolellinen, eikä takki saisi kääntyä kesken myynnin niin, että jos sopimusta tehdessä on jollain perusteella jokin käsitys myyntiin tulevan asunnon hinnasta, niin jo parin näytön jälkeen se käsitys hinnasta olisikin sitten oleellisesti eri.

Tällaistakin kuitenkin aina välillä tapahtuu, sekä oman kokemukseni että myöskin tämän linkin mukaan. Itse nyt onneksi hiukan tiedän asuntojen hintoja, sekä pyydetyt että toteutuneet, mutta täysin tietämättömiä ihmisiä voidaan ehkä vetää nenästä, jolloin asunto meneekin kaupaksi alehintaan ja välittäjä pääsee nopeammin etsimään seuraavia toimeksiantoja. Eihän se hinnan alennus välittäjän omaa palkkiota juurikaan pienennä, mutta suuri lupaus myyntihinnasta voi auttaa toimeksiannon saamisessa?

Vertailu kuitenkin kannattaa, myös pankkilainasta neuvotellessa.

Kuten aiemman päivityksen kommentoinnissa jo totesin, pankki "X" vastasi, että he antavat tällä hetkellä lainaa vain talopaketin ostajille. Jos en olisi muualta kysellyt, kai olisin itsekin sitten talopaketin tilannut, mikä vaihtoehtona oli toki tietysti mielessä jonkin aikaa ihan muutenkin.

Toisessa pankissa taas rakennuslainan saamisen ehtona oli se, että tontti pitää olla oma ja velaton. Sitä kautta taas päästiin sujuvasti siihen aiheeseen, että vanha asunto pitää olla myytynä ennen kuin rakennuslainaa voi saada, koska näin juuri tulee mahdolliseksi se, että tontti todella on oma ja velaton. Tai ainakaan itselläni ei ole pankkitilillä sellaisia summia, että olisin tontin ostanut käteisellä, ja kyllä kait useimmat muutkin tontin ostoon pankkilainaa tarvitsevat? Ja tässä pankissa sitten se velaton tontti, plus sille rakennettava rakennus ovat rakennuslainan vakuutena. Muita vakuuksia ei tarvita. Tai muut vakuudet eivät edes kelpaa, esim. henkilötakaukset lisävakuutena eivät käy, eli niiden avulla ei saa yhtään suurempaa rakennuslainaa.

Kolmannessa pankissa sain ensin negatiivisen eli "ei-myönnetä-ollenkaan-lainaa" -päätöksen selostuksella, että "on toki ajatuksena ihan hieno idea, että te rakennatte talon oman metsän puista, mutta eihän niitä oman metsän puita nyt sellaisenaan voi talon rakentamisessa käyttää..." Ja tämä pitää tietysti osittain ihan paikkaansakin, eli kantavat rakenteet pitää tietysti olla leimattua puuta, mutta vuorilaudat, ei-kantavat väliseinät yms. jo voidaan tehdä oman metsän puista. Laitoin sitten kuvina vastausviestin, että tässä ollaan nyt moottorisahan kanssa kaatamassa tukkeja, seuraavassa kuvassa niitä vedetään omalla traktorilla metsästä pois, ja seuraavassa kuvassa tukkeja sahataan omalla sirkkelillä laudoiksi, viimeisessä kuvassa oli vielä tutun höylärin koneet, joilla tehdään paneelit ja listat valmiiksi. Sitten pankissakin jo ymmärrettiin asia. Lopuksi oli vielä kuva, miten tästä puutavarasta syntyi kesämökin laajennus. Ja lainalupaus tuli sen jälkeen myönteisenä.

Neljännessä pankissa oli vaikeuksia ymmärtää tontin As Oy muotoisuutta. Tai ainakin kuvittelen, että ilman sitä lisäominaisuutta lainahakemus olisi ollut helpompi. Eli tontti ostettiin siis alunperin KOY-muotoisena, kun edellisen omistajan piti rakentaa samalle tontille liikerakennus. Edellinen omistaja eli Henry Katajan Rakennusliike kuitenkin teki konkurssin, ja nyt samalle tontille tuleekin omakotitalo, ja KOY on muutettu As Oy:ksi. KOY oli keskeneräinen, ja sen osakekirjat olivat väliaikaiset. Ne pitäisi nyt painattaa Gemaltossa ihan varsinaisiksi osekekirjoiksi, ja vasta sitten ne käyvät vakuutena pankille. Siis vaikka tontti ja sille aikanaan tuleva rakennus ovat kyllä ihan samanarvoisia, oli niiden omistamista koskeva osakekirja sitten väliaikainen taikka ei. Mutta näin tässä pankissa, ja täällä on siis lainahakemus edelleenkin kesken, he haluavat oikein nähdä että ne "vakuuspaperit" ovat sitten kunnossa tältä osin, ennen kuin päätöstä tekevät.

Vielä viidennessäkin pankissa kävin, tai itse asiassa aloitin sieltä. Eli nykyinen ns. "oma pankki". Ja ainut paikka jossa myönteinen lainapäätös tehtiin heti, kun tulin ovesta sisään, tosin tässäkin pankissa nykyään vaativat sen, että lainahakemus pitää tehdä jo etukäteen netin kautta omilla pankkitunnuksilla, eli oli sitä ehkä hiukan ehditty silmäillä sillä välillä kun olin pankkiin matkalla. Ja tässä oli vielä lainan määrän liittyen sellainen positiivinen yllätys, että jo lähtökohtaisesti lainaa myönnettiin 40 tuhatta enempi, mitä olin edes kysynyt sen perusteella mitä oma excel-laskelmat näyttivät että hanke tulisi maksamaan. Eli ns. "pelivara" tarjottiin jo heti kättelyssä, koska "ainahan ne aikataulut ja budjetit hiukan tahtovat venyä..."

Yhdestä asiasta kaikki pankkiirit olivat samaa mieltä: vanha asunto täytyy olla myytynä ennen kuin uutta rakennuslainaa voi nostaa. Meillä siis vanhaa lainaa vielä yli 100 tonnia jäljellä. En sitten tiedä onko pankkien linja sama, jos vanhaa lainaa ei olisi ollenkaan tai se olisi hyvin pieni. Tiedän kuitenkin erään kaverini kertomana, että vastaus oli ollut ihan sama hänellekin, vaikka hän oli ostamassa omakotitaloa, ja siinä nyt ei pitäisi olla riskiä budjetin ylittymisestä ollenkaan. Vanha piti hänenkin myydä ensin, ja vasta sitten allekirjoittaa sopimus uuden ostosta.

Mielestäni tämä "2 omistusasunnon loukkuun" -pääsyn estävä lainapolitiikka on ihan hyvä. Vanhan asunnon voi myydä siis kaikessa rauhassa ensiksi, ja jos se ei mene kaupaksi, sitten se pitää vuokrata ja yrittää myyntiä joskus myöhemmin. Pahin skenaario olisi kuitenkin se, että uusi talo valmistuu, vanha on myymättä - ja se ei menekään kaupaksi. Jos siinä yhteydessä sitten korot nousisivat reippaasti, niin saattaisihan siinä käydä huonostikin. Tai jos sattuisi kahden ison lainan kanssa jokin muu ongelmatilanne, esim. pitkäaikainen työttömyys, sairastuminen, avioero tms. henkilökohtainen syy, niin aika ikävässä tilanteessa saattaisi olla sittenkin.

Mutta lopputulos oli siis se, että vertailussa saaduissa vastauksissa oli muitakin eroja kuin korkomarginaali. Tosin juuri tästä johtuen saattaa oma pankki nyt vaihtua. Katsotaan miten jatkoneuvotteluissa käy.

Joka tapauksessa lopputulos on se, että pankkien vertailu kannattaa, siihen käytetystä ajastä pääsee ihan hyville tuntipalkoille. Ja jos jonkun pankin vastaus ei miellytä, ei siitä kannata lannistua. Omien rahkeiden riittävyys pitää myös harkita, eihän tässä nyt varmaan kukaan tiedä, että missä tilassa Suomi ja Eurooppa ovat esim. 5 vuoden kuluttua? Ehkä kaikki menee lopulta ihan hyvin, mutta välttämättä ei mene...

Alla kuvassa eräs kesken jäänyt rakennushanke Saksan Nürnbergistä. Rakennuttajana oli joku Hitleriä lähellä oleva taho, muistaakseni se heidän puolue. Rakennuksen sisäpiha on tänäkin päivänä ilman kattoa. Eli ei tästäkään sitten tullut mitään kongressitaloa natsipuolueen kokouksille, vaan tulikin museo...

Onko välittäjissä sittenkään eroja?

Edellisessä viestissäni tulin siihen loppupäätelmään, että kiinteistövälittäjissä on eroja - tai siltä se ainakin vaikutti, kun keskustelin useamman kanssa ihan peräjälkeen saman päivän aikana. Ja onhan niitä eroja - toisilla on esim. ammattitutkinto, ja toisilla ei - kuten edellisen kirjoituksen kommenteista saatoimme oppia. Tämä olikin itselleni "uusi havainto", tai tällaiseen en ollut aiemmin huomiota kiinnittänyt.

Jotenkin sitä orientoituu ajattelemaan niin, että asiat on tältä osin jokaisella aina kunnossa. Auton ratissa istuvilla lähes 100%:llä on ajokortti (joskus kuulemma poliisi löytää joukosta jonkun kortittomankin kuskin), samoin esim. isännöitsijöistä selkeästi suurin osa tai käsittääkseni lähes kaikki ovat suorittaneet ainakin jonkin ammattitutkinnon (esim. IAT, ITS tai AIT - auktorisoidun isännöintitoimiston yksi edellytyskin on jo se, että kaikki palveluksessa olevat isännöitsijät ovat suorittaneet tutkinnon tai suorittavat sen tietyn ajan kuluessa), mutta kiinteistövälitysalalla ammattitutkinto onkin vain vähän yli puolella kaikista alalla toimivista henkilöistä, tai näin ainakin tämän linkin mukaan asia on.

Onko kiinteistövälittjän tutkinnolla tai sen puuttumisella sitten vaikutusta työn tuloksellisuuteen, jos tuloksia mitataan sillä, että miten nopeasti myyntiin saadut asunnot ovat menneet kaupaksi, ja millä hintaa? Tätä en tiedä, enkä tiedä onko tästä mitään tilastoakaan olemassa?

Tämän kertainen kokemukseni asunnon myynnistä on joka tapauksessa sellainen, että ensin asuntoamme myi LKV-tutkinnon suorittanut välittäjä (toimii yrittäjänä itse), sitten myyntiä jatkoin minä (siis täysi amatööri noissa hommissa, mutta myin kyllä oman asuntoni täyteen hintaan viime kerralla 5v sitten, eli keväällä 2007), ja nyt myyntiä on hoitanut ilman tutkintopapereita oleva kiinteistövälittäjä. Toistaiseksi olemme olleet kaikki yhtä hyviä (tai huonoja), sillä asunto on edelleenkin myymättä. Sen verran on kuitenkin edistytty, että nyt mielestäni myyntikuvat on paremmat mitä ne oli ensin, vaikka kävijöitä tuli näytölle toki niillä vanhoillakin kuvilla.

Kaikkien aikojen ennätys kävijämäärissä oli 9 pariskuntaa jälkimmäisen välittäjän ekalla näytöllä. Näistä 2 tuli vielä uudestaankin samana viikonloppuna. Ja tämä on faktaa, sillä meidän seinänaapurikin vahvisti tiedon, että "oho - teillähän kävi todella hurja määrä ihmisiä katsomassa". Kai se oli sitten niiden uusien ja parempien valokuvien ansiota? Mutta yhtään ostotarjousta ei ainakaan vielä ole saatu, kuten ei saatu aikaisemmmilta kävijöiltäkään kevään kuluessa. Eli tilanne on mielestäni ihan kummallinen siinä mielessä, että asunnosta ei ole tarjottu vielä mitään. Olisin ainakin itse kuvitellut, että tuohon joukkoon olisi mahtunut jo sellaisiakin kävijöitä, jotka olisivat kokeilleet kepillä jäätä, eli sitä että menisikö huono tarjous läpi. Ja siihen kysymykseen en osaa vastausta antaa - pitäisi ensin nähdä se tarjous.

Nyt ollaan kuitenkin vanhan asunnon myynnin osalta jälleen kerran siinä tilanteessa, että pitää taas miettiä, että mites tästä tilanteesta nyt oikein edetään...?

Kesä kuluu kovaa vauhtia, ja vanhan asunnon myynti pitäisi saada hoidettua alta pois - se nimittäin on uuden rakennuslainan saamisen ehtona. Joten tontilla ei voi mitään suurempaa tehdä, kun talvea vastaan pitäisi kuitenkin saada asiat ainakin määrättyyn valmiusasteeseen, ja se valmiusaste ei ihan omilla rahoilla välttämättä onnistu.

Eli pakko myöntää - kyllähän tämä odottelu nyt alkaa jo hiukan harmittaa jo pikkuhiljaa, kun mitään ei pääse tekemään, vaikka rakennuslupakin on nyt jo saatuna... Eli enää on "ihan tosissaan" aloittaminen vain ja ainoastaan enää tästä yhdestä asiasta kiinni, eli pankeissa on tiukka ehto: "nykyinen asunto pitää ensin myydä pois, ja sitten saa lainan uuteen, vaikka se uusi laina sinänsä on ihan selvä juttu muutoin".

Yhtenä vaihtoehtona myynnin edistämiselle olisi kuulemma kph-tilojen remontointi. Ne on nyt noin 10 vuotta vanhat (eli vielä pitäisi olla 10v elinkaarta jäljelläkin?), mutta ainakin osa ostajaehdokkaista oli ollut sitä mieltä, että ne kaipaisivat päivittämistä jo nyt.

Asunnon remontoimisella myyntiaika varmasti lyhenisi, mutta siihen sijoitettua rahaa ei takaisin saa. Eli pyyntihintaa ei voi tässä markkinatilanteessa nostaa yhtään. Ja toinen ongelma kylppärin remontoimisessa on se, että heinäkuu ja lomakausi ovat jo alkamassa. Hyvän tekijän saisin vasta elokuussa. Huomenna kuitenkin käydään yhden remonttifirman pomon kanssa katsomassa paikalla, että paljonko kph-remontti todennäköisesti tulisi maksamaan. Yli 10 tonnin suuruisista summista puhutaan varmuudella, vaikka itse tekisin purkutyöt, sillä kph+saunatilat (samaa märkätilaa ja vesieristyaluetta) ovat aika suuret.

Ja sitten toisena vaihtoehtona olisi hintapyynnön alentaminen oikein reippaalla kädellä (siis tyyliin 5 tonnin alennuksilla ei ole kait juurikaan merkitystä). Mutta välittäjän mielestä asunto menisi melko nopeasti kaupaksi, jos hintapyyntöä pudotetaan kertaheitolla 30 tonnia eli 229.000:sta 199.000 euroon.

Okei, tämähän on mielenkiintoinen ehdotus!

Tämä nimittäin tarkoittaisi samalla sitä, että myisimme rivitalohuoneistomme alle sen, mitä maksaa kerrostaloneliöt tässä 01360-postinumeroalueella. Olisihan se sitten aika kumma, jos ei kauppoja tulisi heti. Toisaalta tällaiseen myyntiin en välttämättä välittäjää tarvitse, saattaisi onnistua ns. "pilkkahintaan myynti" ihan jo itseltäkin. Ei taideta tällaiseen kuitenkaan lähteä, sillä itse järkeilen asiaa kuitenkin niin, että jos asuntonäytöllä käy hyvinkin paljon ihmisiä jo nytkin, niin onhan se hinta silloin kutakuinkin oikealla hehtaarilla, ja kovin isoa tarkistusta siihen ei ole tarpeen tehdä? Hinta on myös sillä tasolla, mikä on ollut useimpien välittäjien arvio ja käsitys siitä, millä hintaa lähtisivät asuntoa myymään.

Sitten viimeisin vaihtoehto on se, että vanhaa asuntoa ei nyt tänä kesänä myydä, eikä uutta taloa nyt tänä kesänä aleta rakentamaan. Vanhan asunnon voi toki vuokratakin, vaikka ison asunnon vuokraaminen ei nyt hirveän järkevää bisnestä olekaan, mutta kulut saa kylläkin peittoon. Sitten pitäisi jäädä odottelemaan parempia suhdanteita...? Vuokraamiseen päätyminen tarkoittaisi kylläkin samaa kuin luovuttaminen tällä erää, eli ei sekään ihan päällimmäisenä mielessä ole.

PS: Edit 27.06.2012,
Käytiin tästä asiasta kanssa välittämme kanssa äsken keskustelu ja ehkä tässä tapahtui jonkin sortin väärin ymmärrys. Eli ongelmia ei asiassa ole, myynti jatkuu nyt hieman tarkistetuin hinnoin. Sillä ehdotetulla isommalla alennuksella kaupat olisi tosin saatu vaikka heti, jolloin rakentaminenkin olisi voitu aloittaa vaikka huomenna - mutta en nyt ihan sellaista "paniikkinappulan painamista" tarkoittanut kuitenkaan.

Kiinteistövälittäjissä on eroja

Tähän astisen talonrakennusprojektin vaikeimmaksi asiaksi on yllättäen muodostunut vanhan asunnon myynti.

Aluksi myyntiä hoiti "oman kylän kiinteistövälittäjä", jonka tunsin jo pitkän ajan takaa. Hänen kanssaan tehtiin maaliskuussa 2 kuukauden sopimus, ja oletus oli, että asunto menee varmaankin aika nopeasti kaupaksi. Mutta ei mennyt. Lopulta 2 kuukauden toimeksiantosopimus päättyi, ja päätin myydä asuntoa vaihteeksi ihan itse.

Tähän liittyviä otsikointiharjoituksia tuossa alla (katso edellinen blogikirjoitus). Huomiota herättävä otsikointi ehkä tuottikin tulosta, sillä parhaina päivinä oma ilmoitus keräsi lähemmäs tuhat klikkausta. Ja yhteydenottojakin tuli, mutta maaliin asti ei asiassa kuitenkaan päästy. Olin kyllä myynyt omaa asuntoa joskus ennenkin, ja ihan hyvällä menestyksellä. Eikä se mielestäni mikään huono ollut se ensimmäinen välittäjäkään, joka tunnetaan kylillä legendaarisena tyyppinä, joka myy sellaisenkin asunnon, joka muilta välittäjiltä on jäänyt myymättä. En sitten tiedä mikä nyt meni vikaan, vai menikö mikään. Ehkä oli tällä kertaa vain huonoa tuuria? Hyvin lähellä kaupantekoa ymmärtääkseni kuitenkin käytiin useitakin kertoja, eli erillisnäyttöjäkin oli hyvin lyhyellä varoitusajalla, jolloin lähdin töistä kesken päivän kotiin vähän järjestelemään paikkoja ja varmistamaan, että tavarat on edes suht järjestyksessä sen jälkeen, kun muksut ovat lähteneet aamulla kouluun...

Seuraava askel tarinassa oli se, että otin useamman välittäjän paikalle katsomaan. Hehän tulevat mielellään, eli jokainen haluaisi kovasti saada uusia toimeksiantoja. Kysyin kaikilta saman kysymyksen: "Jos alkaisit myymään tätä asuntoa, mitä tekisit eri tavalla, ja miten toimisit että asunto nyt saadaan myytyä?" Monenlaisia vastauksia tuli. Yhden välittäjän ehdotus oli mm. sellainen, että jos te haluatte saada asuntonne nopeasti kaupaksi, niin laitetaan sellainen hinta, että menee äkkiä. Hintaehdotus olisi ollut sellainen, että se alitti jo jokunen aika sitten naapurissa noin 15 metrin päässä myydyn paljon pienemmän asunnon hinnan. Välittäjän palkkiokin olisi ollut varsin edullinen. Ei kuitenkaan oikein lämmetty tälle ehdotukselle, ei vaikka sama välittäjä soitteli vielä peräänkin useita kertoja (ja kun huomasi ettei me lähdetä mihinkään halpis-myyntiin, sitten ehdotti vielä sitäkin, että hän voi myydä ihan millä hintaa tahansa, mitä me vaan sitten halutaan ehdottaa).

Myös välittäjien palkkioissa oli isoja eroja, ja ilmeisesti ne määräytyvät loppupeleissä myöskin pärstäkertoimen mukaan? Näin ainakin itse päättelin, koska palkkioista ei aina saanut tietoa puhelimitse ollenkaan, vaan vastaus oli että "katsotaan se prosentti sitten kun olen paikalla ja arvioinut miten paljon asunnon myynnistä on työtä". Myös ehdotukset toimeksiantojen pituudesta vaihtelivat. Laki sallii kait enintään 4kk:n toimeksiannon. Ilmeisesti sen pituinen sopimus takaa välittäjälle sen, että jos asunto menee edes jollain aikajänteellä kaupaksi, niin silloin välittäjäkin saa oman palkkionsa, eli riski pienenee siitä, että myyntityöstä tulisi pelkkiä kuluja, muttei palkkiota.

Nyt valitsimme sellaisen vaihtoehdon, että muutimme itse alta pois rakennusajan vuokra-asuntoon, sen jälkeen paikalle tuli ammattivalokuvaaja, joka osaa paremmin kuvata asunnon parhaat puolet, ja samalla asunnon tilavuus pääsee oikeuksiinsa.

Ammattivalokuvaajan työstä tyylinäyte eli lopputulos kuvauksesta on tässä linkissä:

Katsotaan miten myynti sujuu nyt!

Myyn tai vuokraan vaimoni....

Kun ei asiat muuten etene, niin myyn tai vuokraan vaimoni...

...vastustuksesta huolimatta asuntomme erittäin halvalla!

 

Edistystä! Lupahakemus jätetty ja paljon muutakin

Elämä taas hymyilee pienten alkuhitauksien jälkeen!

Rakennuslupahakemus on jätetty eilen Vantaan rakennusvalvontaan. Samalla maistraatista tuli vahvistus, että uusi yhtiöjärjestys ja yhtiömuodon muutos Kiinteistö osakeyhtiöstä Asunto-osakeyhtiöksi oli hyväksytty, ja sekin asia on nyt virallinen.

Nyt kun on rakennuslupanumero olemassa, niin seuraavaksi voin pyytää lausuntoa Vantaan energiasta (se käy kätevästi netin kautta, mutta lupanumero tarvitaan). Rakennusaikainen sähkö on tilattu kesäkuun puoliväliin, tuskinpa siellä mitään tapahtuu ennen sitä. Asuntokauppakin näyttää vilkastuvan kesää kohden, ensin näytti siltä ettei vanhan asunnon myynti etene lainkaan, mutta nyt näyttäisi siltä, että lähihetkinä tässäkin asiassa saadaan asiat eteenpäin.

Rakenne-, LVI ja sähkösuunnittelu ovat työn alla.

Tästä se lähtee!

Vaaranpaikat As Oy -muotoisen omakotitalon yhtiöjärjestyksessä

Viimeisestä blogi -päivityksestäni on kulunut kohta kuukausi, joten lienee aika kertoa taas uusimmat kuulumiset. Asiat etenevät, vaikkakin hitaasti. Kovin kanto kaskessa taitaa olla nykyisen asunnon myynti. (Myynti on ehtona rakennuslainan saamiselle.) Asuntomme on ollut myynnissä kohta jo 2 kuukautta. Naapuritaloyhtiössä on ollut yhtä kauan tismalleen samoilla pohjapiirustuksilla oleva huoneisto myynnissä, eikä ole kaupaksi mennyt sekään. Välittäjien taktiikkana näyttää olevan se, että he pitävät näytöt aina päällekkäin tai limittäin samaan kellon aikaan, jolloin tämän tyyppistä asuntoa (RT 4h+k+s) etsivä varmaankin kävisi molemmissa katsomassa ennen ostopäätöksen tekemistä. Jostain syystä tuo taktiikka ei vaan näytä toimivan, tai ainakaan meillä ei ole käynyt ketään viimeisen 3 viikon aikana. Eli hyvin hiljaista näyttää olevan isompien asuntojen kauppa tällä hetkellä. No, eiköhän asiat jollakin aikajänteellä kuitenkin aina etene.

Muilla rintamilla on ollut onneksi helpompaa. Valaistussuunnitelman jälkeen valmistui turvallisuus- ja lukitussuunnitelmat, ja tämän ja valaistussuunnitelman pohjalta Zeeta Oy tekee parasta aikaa sähkösuunnitelmia. Ulkovaipan äänieristyssuunnitelmat ovat valmistuneet (tekijänä Helimäki Akustikot). Rakennuslupaan tarvittava lausunto kunnallistekniikasta on saatu, eli nyt on rakennuslupaan tarvittavat paperit kaikki kasassa. Lupa piti jättää alunperin helmikuussa, mutta nyt mennään jo toukokuussa, eli alkuperäisistä aikataulusuunnitelmista ollaan nyt jäljessä noin 3 kuukautta.

Näillä alkusanoilla aiheen otsikkoon, eli As Oy -muotoiseen omakotitaloon. Sellainen meidän talosta nimittäin tulee, koska ostettaessa tontti oli jo valmiiksi KOY -muotoinen ja olen nyt muuttanut yhtiön nimen ja yhtiöjärjestyksen As Oy -muotoiseksi. Tällöin varmistuu ainakin se, että jos talo joskus myydään, ja jos siinä on asuttu yli 2 vuotta, niin ei tule ainakaan ongelmia oman asunnon myyntivoiton verottomuuden osalta. Toki tämän pitäisi onnistua myös keskinäisen KOY:n kohdalla (eli jos tietyt osakesarjat oikeuttaa tiettyjen tilojen hallintaan), mutta As Oy -muotoisena myyntivoiton verottomuus on 2 vuoden asumisen jälkeen täysin varmaa - aina. Eli lain sanamuoto menee tässä kohtaa niin, että "jos myy huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet", jotka on omistanut vähintään 2 vuotta ja huoneistoa/rakennusta on käytetty oman tai perheen vakituisena asuntona vähintään 2 vuoden ajan, niin silloin mahdollisesta myyntivoitosta ei mene veroa. KOY:ssa voi olla myös tietty määrä osakkeita niin, että ne eivät oikeuta minkään tilan hallintaan, ja silloin tämä lain sanamuoto ei välttämättä toimi.

Vanhassa As Oy -laissa asunto-osakeyhtiö määriteltiin osakeyhtiöksi, jossa huoneistojen pinta-alasta yli puolet oli asuinkäytössä ja osakkeenomistajien hallinnassa. Nyt 1.7.2010 voimaan tullut uusi As Oy laki määrää, että As Oy on yhtiö, jossa "huoneisto" kohtaan on lisätty myös sanan yksikkömuoto eli se kuuluu nykyisin "huoneiston tai huoneistojen". Tämä tarkoittaa, että taas on mahdollista perustaa yhden huoneiston yhtiöitä, mikä oli välillä kielletty, ja mikä silloin johti siihen, että perustettiin paperilla vähintään 2 huoneiston yhtiö, mutta rakennettiin käytännössä vain 1 huoneisto, eli se toinen huoneisto ei ikinä oikeasti valmistunut.

Miksi sitten kiinteistöstä joskus halutaan As Oy -muotoinen? Eipä kai tähän ole muita syitä kuin verotukselliset syyt. Jos kiinteistö eli normaali omakotitalo myydään, varainsiirtoveroa menee 4%, mutta jos myydään As Oy -muotoinen omakotitalo, niin osakkeiden luovutuksesta meneekin veroa vain 1,6%. Jos kauppahinta on esim. 250.000 on säästö varainsiirtoverossa 8500 euroa, ja puolen miljoonan kaupassa jo 17000 euroa. Toki esim. ensiasunnon ostaja ei varainsiirtoveroa maksa lainkaan, mutta tätä mahdollisuutta voi käyttää jokainen vain kerran elämässään. (EDIT: Tämä laskelma ei enää 2013 alkaen mene aivan näin, koska asunto-osakkeiden varainsiirtovero nostettiin 2%:iin 1.1.2013 alkaen).

Kun As Oy -muotoiselle omakotitalolle tehdään yhtiöjärjestystä, niin siinä on muutama vaaran paikka, joilla voi olla taloudellisia seuraamuksia jälkeenpäin. Toki yhtiöjärjestystä voi aina tarvittaessa muuttaa uudelleen, jos huomaa laatineensa huonon, niin yksi yritelmä maksaa aina 350 euroa kaupparekisterin käsittelymaksuina joka kerta kun yhtiöjärjestystä muutetaan, vaikka vaan yhden sanan verran.

Laitan tähän nyt esimerkkinä meidän As Oy -muotoisen omakotitalon joitakin pykäliä, joissa joskus asiat eivät onnistu ihan ekalla yrittämällä:

"4§ Yhtiön osakkeet numero 1-15 tuottavat oikeuden hallita yhtiön ainoassa asuinrakennuksessa olevaa ainoaa asuinhuoneistoa, jonka pinta-ala on 157,6 m2 (ei tarkistusmitattu), ja joka koostuu kolmesta makuuhuoneesta, kolmesta terassista, kylpyhuoneesta, kirjastohuoneesta, olohuoneesta ja keittiöstä. Lisäksi huoneistoon kuuluu kellari, jossa on aputiloja ja jonka pinta-ala on 93,8 m2 (ei tarkistusmitattu). Huoneiston käyttötarkoitus on asumiskäyttö."

Meillä siis oli rakennusoikeutta 178,5 neliötä jolloin kellarissa olevat tilat eivät ole "tiloja" (siellä on oikeasti takkahuone, sauna, pesuhuone, kodinhoitohuone, tekninen tila ja halkovarasto). Tästä syystä näitä ei lueta mukaan huoneiston pinta-alaan. Lisäksi erikseen on mainittu, että tiloja ei ole tarkistusmitattu. Ei tietenkään ole - eihän taloa ole vielä rakennuttukaan. Kuitenkin asuntokaupoissa sattuu joskus riita tilanteita, joissa ostaja tarkistusmittaa pinta-alan ja jos esim. yksi neliö puuttuu, sitten vaaditaan kauppahinnan alennusta sen puuttuvan neliön verran eli pk-seudulla muutama tonni. Tässä kohtaa vitsinikkarit muistuttavat, että älä ikinä myy käytettyä asuntoa tai autoa juristille... ;) Siitä kaupasta tulee vain ongelmia perästä päin :)

Ehkä eniten tarkkuutta vaatii yhtiöjärjestyksen pykälä, jossa rajataan kunnossapitovastuu osakkaalle ja yhtiölle. Meidän talossa tämä pykälä kuuluu näin:

"6§ Siitä poiketen, mitä asunto-osakeyhtiölaissa säädetään yhtiön ja osakkaan välisestä korjaus- ja kunnossapitovastuusta, kuuluu osakkeenomistajan vastata kaikista niistä korjaus- ja kunnossapitotöistä ja kustannuksista, jotka voidaan kohdistaa siihen rakennukseen, jossa hänen hallitsemansa huoneisto sijaitsee. Sama vastuu koskee osakkeenomistajan hallitsemia muita tiloja."

Jos vastuuraja menee As Oy -lain mukaan, silloin moni rakennuksen osa onkin taloyhtiön vastuulla, joka taas tarkoittaa sitä, että näiden tilojen (esim. katto, savupiippu, sokkeli, putket, sähköjohdot, WC-pönttö uuden lain mukaan kokonaan yms yms) kunnossapitovastuun ollessa taloyhtiöllä eli As Oy:llä niin asukas eli osakkeenomistaja ei voi saada näistä kotitalousvähennystä, jos näitä joskus korjataan. Kotitalousvähennyshän on vain luonnollisille henkilöille, eikä sitä voi saada osakeyhtiö esim. As Oy. Käytännössä tosin verottaja ei ehkä kaikkia kotitalousvähennyksia huomaa eikä ehdi kunnolla tarkistamaan, mutta jos sattuisi tarkastus omalle kohdalle, niin ei isommissakaan taloyhtiöissä asukas/osakas saa kotitalousvähennystä sellaisista remonteista, mitä taloyhtiö tekee ja joissa raha kulkee yhtiön kassan kautta.

Tilintarkastajien lukumäärä on aiheuttanut uuden As Oy -lain myötä päänvaivaa monissa taloyhtiössä. Tosin aivan turhaan, koska ennen uutta As Oy -lakia voimassa olleiden yhtiöjärjestysten mukaan toisen tilintarkastajan tilalle voidaan yleensä valita toiminnantarkastaja. Tilintarkastajalla on nykymääritelmän mukaan tutkinto, josta nimen eteen tulee tutkinnosta riippuen esim. kirjainyhdistelmä HTM tai KHT, ja näiden ammattimiesten käyttö on aika kallista. Tietysti omakotitalon myynnin yhteydessä voi kannattaa valita tilintarkastaja, joka tarkastaa että sillä hetkellä yhtiön paperit ja kirjanpito on kunnossa. Mutta myyntien välisenä aikana en ainakaan itse näe tilintarkastajan käytölle mitään syytä, miksi omakotitalo -tasolla tällaisia tarkistuksia pitäisi itseä varten tehdä? Tästä syystä tilintarkastajien lukumäärä -kohta muotoiltiin näin:

"8§ Yhtiöllä on yksi tilintarkastaja ja yksi varatilintarkastaja. Tilintarkastajien toimikausi päättyy ensimmäisen vaalia seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Jollei muualla laissa toisin säädetä, tilintarkastaja ja varatilintarkastaja voidaan jättää valitsematta jos sekä päättyneellä että sitä välittömästi edeltäneellä tilikaudella on täyttynyt enintään yksi seuraavista edellytyksistä: 1) taseen loppusumma ylittää 100 000 euroa; 2) liikevaihto tai sitä vastaava tuotto ylittää 200 000 euroa; tai 3) palveluksessa on keskimäärin yli kolme henkilöä"

Nyt sitten odottelen, että nykyinen asunto saadaan myytyä. Samalla rakennuslupahakemus laitetaan näillä hetkillä sisään. Sähköä on tontille tulossa kesäkuun puolivälissä. Tätä odotellessa olen käynyt katsomassa taloon tarvittavaa sahatavaraa, joka on vielä suureksi osaksi sahaamatta ja höyläämättä. Korkeita ovat puut mm. tässä kuvassa:

Valaistussuunnitelma valmis

Ajattelin toteuttaa talon valaistuksen etupäässä ellei jopa ainoastaan LED-valojen avulla. Nyt tehdyssä suunnitelmassa taloon tulisi 127 valaisinta tai valonauhaa, joiden yhteisteho on 1079 W eli noin 1 kWh. Eli jos laittaisi koko talon kaikki valot päälle, sähkölaitos laskuttaa noin 0,10-0,15 euroa tunnilta, sähkön hinnasta riippuen. Led-valojen toinen etu on se, että ne eivät mene jatkuvasti rikki, vaan ne ainoastaan himmenevät 20-vuoden aikajänteellä siten, että tämän jälkeen ne voi vaihtaa.

Valaistuksella on mielestäni aika iso vaikutus kokonaisuuteen ja siihen miltä talo näyttää. Varsinkin pimeinä vuoden aikoina valaistuksella voi piristää kokonaisuutta aika paljon.

Tässä muutamia ajatuksia mitä ollaan valaistussuunnittelijan kanssa nyt pyöritelty:

Led valot on yritetty sijoittaa oleskelutilojen kattoon siten, että niiden avulla ikkunoista sisääntuleva auringon valo tavallaan "jatkuu" iltaan, kun valot sytytetään. Näissä Ledeissä on kaikissa myös himmentimet.

Autokatoksessa, varastotiloissa, työtiloissa yms. on 24cm leveä Plafondi katossa (sininen iso piste suunnitelmaluonnoksissa), ulkoisesti se muistuttaa aika paljon perinteistä työvaloa. Pääeteiseen, kellarin käytäville ja ulos on laitettu autotallin tolppiin ylös-alas sojottavat LED:t, koska minusta juuri tuo valaisin tyyppi näyttää jotenkin hyvältä. Löylyhuoneeseen ei olisi tulossa erillistä valoa, eli jos saunassa on lasinen ovi ja osa seinästäkin lasia kylppäriin päin, sitten sieltä tuleva valo ilmeisesti jo riittää saunan puolellekin. Siivousvalona voisi olla yksi Plafondi lauteiden alla. Löylyhuoneessa rajoitteena on myös se, että LED ei ilmeisesti kestä kuumuutta kovin hyvin, joten jos LED on löylyhuoneessa, se pitää olla ihan alhaalla.

Keittiön työtaso ja keittiön kaapistojen yläpuoli valaistaan epäsuorasti LED-valonauhalla.

Ulkoa päin talon valaistus näyttää itään sellaiselta, että autokatoksen ulommissa tolpissa on kolmet valot ja autokatoksen yläpuolella olevalla terassilla samoin 3 rinnakkaista valoa talon ulkoseinässä kiinni, symmetrisesti alaekerran kanssa.

Etelän seinällä sisäpihalle päin on 2 valaisinta talon päädyissä ja yksi yläterassin oven pielessä, eli taaskin 3 lediä melko symmetrisesti.

Länteen on pikkuparvekkeella 1 LED-valo. Pohjoiseen on pääovella katoksessa 1 ulkovalaisin.

Pihavalaistusta ei ole vielä suunniteltu, mutta ehkä muutama lamppu tulee pihallekin ja mahdollisesti raja-aitaan myös.

Täällä myös Talo Värjölän blogissa hyviä kokemuksia ja pohdintoja LED valaistukseen liittyen.:

Valaisinten lukumäärät ja tyypit:


Kellari:


1-kerros:


2-kerros:

Tiedottaminen naapureille ja rakennuspaikalla

Luulin tähän saakka, että minulla on vain 3 naapuria. Sen verran niitä rajanaapureita nimittäin on, eli kahdelta suunnalta Vantaan kaupunki itse (katualueet) ja etelässä ja idässä tulee tontin rajaan kiinni toisen kiinteistön omistajan tontti. Kannattaa kuitenkin kysyä kaupungilta ennen naapureille tiedottamisen tekemistä, että ketkä kaikki naapureiksi katsotaan rakennuslupa-asiassa. Yllätyin nimilistan pituudesta. Siinä oli yhteensä 11 nimeä osoitteineen. Eli kaikki saavat postia lähipäivinä. Tulee sitten kaikki naapurit tiedotettua.

Toinen melkeinpä erikoisuus on "tiedottaminen rakennuspaikalla". Eli niittasin yhden naapureille lähtevistä kaavakkeista kuopan reunalla olevaan kuormalavaan kiinni. En tiedä käykö tontilla koskaan kukaan näitä tiedotteita lukemassa. Ei ainakaan tänään ollut lumessa muuta kuin yhdet pupujussin jäljet, jotka olivat tulleet sen jälkeen kun takatalvi alkoi tämän viikon maanantaina.

Kunnallistekniikan lausunto, hakemus jätetty

Tänään oli vuorossa ensin käynti Tikkurilan kopiopalvelussa, ja sen jälkeen niiden kopioiden kanssa Kuntatekniikan keskukseen kunnallistekniikan lausuntoa hakemaan. Kaikki tarvittava oli mukana, ja kunnallistekniikan lausunto pitäisi tällä hetkellä tulla 2-3 viikossa, tai huhtikuun puolella kuitenkin. Sen jälkeen voi sitten jättää vasta rakennuslupahakemuksen. Tai voi sen jättää toki aikaisemminkin, mutta hakemus ei etene ennen kuin kunnallistekniikan lausunto on saatu.

Samalla reissulla tuli poikettua myös kaavoituksen ja maankäytön asiakaspalvelussa, joka on Handelsbankenin talossa, ihan kuntatekniikan keskusta vastapäätä. Rakennuslupaa varten kun tarvitaan liitteeksi vielä ajantasainen asemakaavakuva ja kaavadokumentti. Nämä saa parhaiten ja ilmaiseksi Vantaan kaupungin nettisivuilta (karttapalvelusta), mutta en ollut varma siitä, että miltä nuo dokumentit oikein näyttävät, niin kävin kysymässä varmuuden vuoksi. Ja sain erittäin hyvää palvelua Vantaan kaupungilta molemmista palvelupisteistä (kuntatekniikan keskus ja kaavoituksen asiakaspalvelu).

Näin ne asiat etenevät. Hitaasti, mutta varmasti. Tai etenenminen on itse asiassa paljon hitaampaa mitä olisin talvella vielä kuvitellut. Ensimmäisen kesän tavoite oli ensin saada talo valmiiksi vesikattoon asti, jolloin se olisi vielä runkoleijonalla päällystetty talven yli seuraavaa kevättä odottamaan. Jos nyt kuitenkin käy niin, että rakentamisen aloittaminen viivästyy oleellisesti, rakentamisen voi ensimmäisen kesän jälkeen pysäyttää myös kellarin valmistumisen jälkeen, siihen tilaan kun ensimmäisen kerroksen päälle nostetaan ontelolaatat välipohjaksi. Puutavaraa voi alkaa lisäämään sitten seuraavana keväänäkin, jos näyttää siltä, että vesikattoon asti ei ehdi enää millään. Tosin koolaukset tekee kyllä aika nopeasti pystyyn. Ehkä kuukaudessa?

Ilmastointikone ja jäähdytysjärjestelmät

Rakennuslupahakemuksen valmistelut etenevät. Aloitin tiedottamisen naapureille (nettilinkki arkkitehtikuviin, ja pyyntö kuitata suunnitelmat nähdyksi sähköpostilla). Kaupungin rakennusvalvonnassa on myös käyty suunnitelmat jo alustavasti esittelemässä, ja nyt on tiedossa, että kaupunki ei tule vaatimaan muutoksia mihinkään - eli nyt vaan vauhdilla asiat eteenpäin niín, että saadaan lupahakemus sisään mahdollisimman pian. Tontilla tiedottaminen on vielä tekemättä. Pitänee teipata jokin plakaatti esim. merikontin oveen. Arkkitehti sai myös valmiiksi suunnitelmat pintavesien johtamissuunnitelmat. Siinäpä tämän päivän tärkeimmät kuulumiset eri rintamilta.

Itse käytin suurimman eniten aikaa tänään ilmastointikoneiden ja jäähdytysjärjestelmien vertailuihin ja tutkiskeluihin.

Eli mikä olisi paras ja edullisin tapa tehdä viileää ilmaa kesäisin?

Yksi omasta mielestäni hyvä oivallus on ottaa poistoilmapumpulla (PILP) lämmöt talteen ja Nilanilla on oivallus, jossa kesäisin kylmää ilmaa tehdessä kaikki siinä syntyvä hukkalämpö otetaan talteen lämpimän käyttöveden tekemiseen. Tämä on mielestäni paljon järkevämpää kuin perinteisellä ilmalämpöpumpulla tehty viilennys, jossa viileää ilmaa tehdessä lämpö johdetaan rakennuksen ulkorungon ulkopuolelle ja sieltä taivaalle. Vähän niin kuin koko talo olisi jääkaappi isossa kokoluokassa.

Nilanilla ei kuitenkaan ollut tuotevalikoimassa juuri sen kokoista laitteistoa, jonka olisin tarvinnut. Tai sitten ei vaan osunut nettisivuilla sellainen silmään. Omassa talossani koko talon tilavuus on 919 m3 jolloin poistoilmateho täytyy olla noin 143 litraa sekunnissa, ja tuloilma 130 litraa sekunnissa. Näin koko talon ilma vaihtuu kerran 2 tunnissa, ja taloon saadaan vähäinen alipaine. Tällaiselle mitoitukselle löytyy sopiva kone ainakin Enerventiltä, esim. Pelican eco EDW-CG (itse asiassa sain tämän linkin/vinkin Hevacplanin Janne Sorjoselta, joka tekee taloon LVI-suunnitelmat):

Linkki taloon.com sivulle

Toinen informatiivinen ja hyvä linkki löytyi Lämpöässien nettisivuilta:

Lämpöässien viilennys ja aurinkolämpötuotteet

Tuolta sivulta pitää klikata vielä yksi linkki eteenpäin, niin avautuu tuotteesta kertova PDF-sivu.

On mielestäni aika hyvä hyötysuhde esim. Cs6 -tyyppisellä laitteella, jossa hyötysuhteeksi luvataan optimioloissa 40, eli että 98% viilennyksestä tulisi maan sisältä (sitten kun on maalämpöpumppu asennettuna).

En kyllä heti ymmärrä miten nuo hyötysuhteet voi olla noin hyvät eli jopa luokkaa 40, silloin kun viilennys on maalämmön "jatkeena"? Mutta jos näin on, niin hyvältähän tuo kuulostaa. Eipä sitten kulu paljon sähköä viileän ilman tekemiseen.