keskiviikko 27. kesäkuuta 2012

Pankkien vertailu kannattaa

Kahdessa aiemmassa blogipäivityksessäni olen pohtinut kiinteistövälittäjien mahdollisia eroja, ja edelleen haluan korostaa, etten ainakaan tarkoituksella moiti ketään.

Joskin olen sitä mieltä, että kiinteistövälittäjän pitää myyntihinnan arvioinnissa olla huolellinen, eikä takki saisi kääntyä kesken myynnin niin, että jos sopimusta tehdessä on jollain perusteella jokin käsitys myyntiin tulevan asunnon hinnasta, niin jo parin näytön jälkeen se käsitys hinnasta olisikin sitten oleellisesti eri.

Tällaistakin kuitenkin aina välillä tapahtuu, sekä oman kokemukseni että myöskin tämän linkin mukaan. Itse nyt onneksi hiukan tiedän asuntojen hintoja, sekä pyydetyt että toteutuneet, mutta täysin tietämättömiä ihmisiä voidaan ehkä vetää nenästä, jolloin asunto meneekin kaupaksi alehintaan ja välittäjä pääsee nopeammin etsimään seuraavia toimeksiantoja. Eihän se hinnan alennus välittäjän omaa palkkiota juurikaan pienennä, mutta suuri lupaus myyntihinnasta voi auttaa toimeksiannon saamisessa?

Vertailu kuitenkin kannattaa, myös pankkilainasta neuvotellessa.

Kuten aiemman päivityksen kommentoinnissa jo totesin, pankki "X" vastasi, että he antavat tällä hetkellä lainaa vain talopaketin ostajille. Jos en olisi muualta kysellyt, kai olisin itsekin sitten talopaketin tilannut, mikä vaihtoehtona oli toki tietysti mielessä jonkin aikaa ihan muutenkin.

Toisessa pankissa taas rakennuslainan saamisen ehtona oli se, että tontti pitää olla oma ja velaton. Sitä kautta taas päästiin sujuvasti siihen aiheeseen, että vanha asunto pitää olla myytynä ennen kuin rakennuslainaa voi saada, koska näin juuri tulee mahdolliseksi se, että tontti todella on oma ja velaton. Tai ainakaan itselläni ei ole pankkitilillä sellaisia summia, että olisin tontin ostanut käteisellä, ja kyllä kait useimmat muutkin tontin ostoon pankkilainaa tarvitsevat? Ja tässä pankissa sitten se velaton tontti, plus sille rakennettava rakennus ovat rakennuslainan vakuutena. Muita vakuuksia ei tarvita. Tai muut vakuudet eivät edes kelpaa, esim. henkilötakaukset lisävakuutena eivät käy, eli niiden avulla ei saa yhtään suurempaa rakennuslainaa.

Kolmannessa pankissa sain ensin negatiivisen eli "ei-myönnetä-ollenkaan-lainaa" -päätöksen selostuksella, että "on toki ajatuksena ihan hieno idea, että te rakennatte talon oman metsän puista, mutta eihän niitä oman metsän puita nyt sellaisenaan voi talon rakentamisessa käyttää..." Ja tämä pitää tietysti osittain ihan paikkaansakin, eli kantavat rakenteet pitää tietysti olla leimattua puuta, mutta vuorilaudat, ei-kantavat väliseinät yms. jo voidaan tehdä oman metsän puista. Laitoin sitten kuvina vastausviestin, että tässä ollaan nyt moottorisahan kanssa kaatamassa tukkeja, seuraavassa kuvassa niitä vedetään omalla traktorilla metsästä pois, ja seuraavassa kuvassa tukkeja sahataan omalla sirkkelillä laudoiksi, viimeisessä kuvassa oli vielä tutun höylärin koneet, joilla tehdään paneelit ja listat valmiiksi. Sitten pankissakin jo ymmärrettiin asia. Lopuksi oli vielä kuva, miten tästä puutavarasta syntyi kesämökin laajennus. Ja lainalupaus tuli sen jälkeen myönteisenä.

Neljännessä pankissa oli vaikeuksia ymmärtää tontin As Oy muotoisuutta. Tai ainakin kuvittelen, että ilman sitä lisäominaisuutta lainahakemus olisi ollut helpompi. Eli tontti ostettiin siis alunperin KOY-muotoisena, kun edellisen omistajan piti rakentaa samalle tontille liikerakennus. Edellinen omistaja eli Henry Katajan Rakennusliike kuitenkin teki konkurssin, ja nyt samalle tontille tuleekin omakotitalo, ja KOY on muutettu As Oy:ksi. KOY oli keskeneräinen, ja sen osakekirjat olivat väliaikaiset. Ne pitäisi nyt painattaa Gemaltossa ihan varsinaisiksi osekekirjoiksi, ja vasta sitten ne käyvät vakuutena pankille. Siis vaikka tontti ja sille aikanaan tuleva rakennus ovat kyllä ihan samanarvoisia, oli niiden omistamista koskeva osakekirja sitten väliaikainen taikka ei. Mutta näin tässä pankissa, ja täällä on siis lainahakemus edelleenkin kesken, he haluavat oikein nähdä että ne "vakuuspaperit" ovat sitten kunnossa tältä osin, ennen kuin päätöstä tekevät.

Vielä viidennessäkin pankissa kävin, tai itse asiassa aloitin sieltä. Eli nykyinen ns. "oma pankki". Ja ainut paikka jossa myönteinen lainapäätös tehtiin heti, kun tulin ovesta sisään, tosin tässäkin pankissa nykyään vaativat sen, että lainahakemus pitää tehdä jo etukäteen netin kautta omilla pankkitunnuksilla, eli oli sitä ehkä hiukan ehditty silmäillä sillä välillä kun olin pankkiin matkalla. Ja tässä oli vielä lainan määrän liittyen sellainen positiivinen yllätys, että jo lähtökohtaisesti lainaa myönnettiin 40 tuhatta enempi, mitä olin edes kysynyt sen perusteella mitä oma excel-laskelmat näyttivät että hanke tulisi maksamaan. Eli ns. "pelivara" tarjottiin jo heti kättelyssä, koska "ainahan ne aikataulut ja budjetit hiukan tahtovat venyä..."

Yhdestä asiasta kaikki pankkiirit olivat samaa mieltä: vanha asunto täytyy olla myytynä ennen kuin uutta rakennuslainaa voi nostaa. Meillä siis vanhaa lainaa vielä yli 100 tonnia jäljellä. En sitten tiedä onko pankkien linja sama, jos vanhaa lainaa ei olisi ollenkaan tai se olisi hyvin pieni. Tiedän kuitenkin erään kaverini kertomana, että vastaus oli ollut ihan sama hänellekin, vaikka hän oli ostamassa omakotitaloa, ja siinä nyt ei pitäisi olla riskiä budjetin ylittymisestä ollenkaan. Vanha piti hänenkin myydä ensin, ja vasta sitten allekirjoittaa sopimus uuden ostosta.

Mielestäni tämä "2 omistusasunnon loukkuun" -pääsyn estävä lainapolitiikka on ihan hyvä. Vanhan asunnon voi myydä siis kaikessa rauhassa ensiksi, ja jos se ei mene kaupaksi, sitten se pitää vuokrata ja yrittää myyntiä joskus myöhemmin. Pahin skenaario olisi kuitenkin se, että uusi talo valmistuu, vanha on myymättä - ja se ei menekään kaupaksi. Jos siinä yhteydessä sitten korot nousisivat reippaasti, niin saattaisihan siinä käydä huonostikin. Tai jos sattuisi kahden ison lainan kanssa jokin muu ongelmatilanne, esim. pitkäaikainen työttömyys, sairastuminen, avioero tms. henkilökohtainen syy, niin aika ikävässä tilanteessa saattaisi olla sittenkin.

Mutta lopputulos oli siis se, että vertailussa saaduissa vastauksissa oli muitakin eroja kuin korkomarginaali. Tosin juuri tästä johtuen saattaa oma pankki nyt vaihtua. Katsotaan miten jatkoneuvotteluissa käy.

Joka tapauksessa lopputulos on se, että pankkien vertailu kannattaa, siihen käytetystä ajastä pääsee ihan hyville tuntipalkoille. Ja jos jonkun pankin vastaus ei miellytä, ei siitä kannata lannistua. Omien rahkeiden riittävyys pitää myös harkita, eihän tässä nyt varmaan kukaan tiedä, että missä tilassa Suomi ja Eurooppa ovat esim. 5 vuoden kuluttua? Ehkä kaikki menee lopulta ihan hyvin, mutta välttämättä ei mene...

Alla kuvassa eräs kesken jäänyt rakennushanke Saksan Nürnbergistä. Rakennuttajana oli joku Hitleriä lähellä oleva taho, muistaakseni se heidän puolue. Rakennuksen sisäpiha on tänäkin päivänä ilman kattoa. Eli ei tästäkään sitten tullut mitään kongressitaloa natsipuolueen kokouksille, vaan tulikin museo...

tiistai 26. kesäkuuta 2012

Onko välittäjissä sittenkään eroja?

Edellisessä viestissäni tulin siihen loppupäätelmään, että kiinteistövälittäjissä on eroja - tai siltä se ainakin vaikutti, kun keskustelin useamman kanssa ihan peräjälkeen saman päivän aikana. Ja onhan niitä eroja - toisilla on esim. ammattitutkinto, ja toisilla ei - kuten edellisen kirjoituksen kommenteista saatoimme oppia. Tämä olikin itselleni "uusi havainto", tai tällaiseen en ollut aiemmin huomiota kiinnittänyt.

Jotenkin sitä orientoituu ajattelemaan niin, että asiat on tältä osin jokaisella aina kunnossa. Auton ratissa istuvilla lähes 100%:llä on ajokortti (joskus kuulemma poliisi löytää joukosta jonkun kortittomankin kuskin), samoin esim. isännöitsijöistä selkeästi suurin osa tai käsittääkseni lähes kaikki ovat suorittaneet ainakin jonkin ammattitutkinnon (esim. IAT, ITS tai AIT - auktorisoidun isännöintitoimiston yksi edellytyskin on jo se, että kaikki palveluksessa olevat isännöitsijät ovat suorittaneet tutkinnon tai suorittavat sen tietyn ajan kuluessa), mutta kiinteistövälitysalalla ammattitutkinto onkin vain vähän yli puolella kaikista alalla toimivista henkilöistä, tai näin ainakin tämän linkin mukaan asia on.

Onko kiinteistövälittjän tutkinnolla tai sen puuttumisella sitten vaikutusta työn tuloksellisuuteen, jos tuloksia mitataan sillä, että miten nopeasti myyntiin saadut asunnot ovat menneet kaupaksi, ja millä hintaa? Tätä en tiedä, enkä tiedä onko tästä mitään tilastoakaan olemassa?

Tämän kertainen kokemukseni asunnon myynnistä on joka tapauksessa sellainen, että ensin asuntoamme myi LKV-tutkinnon suorittanut välittäjä (toimii yrittäjänä itse), sitten myyntiä jatkoin minä (siis täysi amatööri noissa hommissa, mutta myin kyllä oman asuntoni täyteen hintaan viime kerralla 5v sitten, eli keväällä 2007), ja nyt myyntiä on hoitanut ilman tutkintopapereita oleva kiinteistövälittäjä. Toistaiseksi olemme olleet kaikki yhtä hyviä (tai huonoja), sillä asunto on edelleenkin myymättä. Sen verran on kuitenkin edistytty, että nyt mielestäni myyntikuvat on paremmat mitä ne oli ensin, vaikka kävijöitä tuli näytölle toki niillä vanhoillakin kuvilla.

Kaikkien aikojen ennätys kävijämäärissä oli 9 pariskuntaa jälkimmäisen välittäjän ekalla näytöllä. Näistä 2 tuli vielä uudestaankin samana viikonloppuna. Ja tämä on faktaa, sillä meidän seinänaapurikin vahvisti tiedon, että "oho - teillähän kävi todella hurja määrä ihmisiä katsomassa". Kai se oli sitten niiden uusien ja parempien valokuvien ansiota? Mutta yhtään ostotarjousta ei ainakaan vielä ole saatu, kuten ei saatu aikaisemmmilta kävijöiltäkään kevään kuluessa. Eli tilanne on mielestäni ihan kummallinen siinä mielessä, että asunnosta ei ole tarjottu vielä mitään. Olisin ainakin itse kuvitellut, että tuohon joukkoon olisi mahtunut jo sellaisiakin kävijöitä, jotka olisivat kokeilleet kepillä jäätä, eli sitä että menisikö huono tarjous läpi. Ja siihen kysymykseen en osaa vastausta antaa - pitäisi ensin nähdä se tarjous.

Nyt ollaan kuitenkin vanhan asunnon myynnin osalta jälleen kerran siinä tilanteessa, että pitää taas miettiä, että mites tästä tilanteesta nyt oikein edetään...?

Kesä kuluu kovaa vauhtia, ja vanhan asunnon myynti pitäisi saada hoidettua alta pois - se nimittäin on uuden rakennuslainan saamisen ehtona. Joten tontilla ei voi mitään suurempaa tehdä, kun talvea vastaan pitäisi kuitenkin saada asiat ainakin määrättyyn valmiusasteeseen, ja se valmiusaste ei ihan omilla rahoilla välttämättä onnistu.

Eli pakko myöntää - kyllähän tämä odottelu nyt alkaa jo hiukan harmittaa jo pikkuhiljaa, kun mitään ei pääse tekemään, vaikka rakennuslupakin on nyt jo saatuna... Eli enää on "ihan tosissaan" aloittaminen vain ja ainoastaan enää tästä yhdestä asiasta kiinni, eli pankeissa on tiukka ehto: "nykyinen asunto pitää ensin myydä pois, ja sitten saa lainan uuteen, vaikka se uusi laina sinänsä on ihan selvä juttu muutoin".

Yhtenä vaihtoehtona myynnin edistämiselle olisi kuulemma kph-tilojen remontointi. Ne on nyt noin 10 vuotta vanhat (eli vielä pitäisi olla 10v elinkaarta jäljelläkin?), mutta ainakin osa ostajaehdokkaista oli ollut sitä mieltä, että ne kaipaisivat päivittämistä jo nyt.

Asunnon remontoimisella myyntiaika varmasti lyhenisi, mutta siihen sijoitettua rahaa ei takaisin saa. Eli pyyntihintaa ei voi tässä markkinatilanteessa nostaa yhtään. Ja toinen ongelma kylppärin remontoimisessa on se, että heinäkuu ja lomakausi ovat jo alkamassa. Hyvän tekijän saisin vasta elokuussa. Huomenna kuitenkin käydään yhden remonttifirman pomon kanssa katsomassa paikalla, että paljonko kph-remontti todennäköisesti tulisi maksamaan. Yli 10 tonnin suuruisista summista puhutaan varmuudella, vaikka itse tekisin purkutyöt, sillä kph+saunatilat (samaa märkätilaa ja vesieristyaluetta) ovat aika suuret.

Ja sitten toisena vaihtoehtona olisi hintapyynnön alentaminen oikein reippaalla kädellä (siis tyyliin 5 tonnin alennuksilla ei ole kait juurikaan merkitystä). Mutta välittäjän mielestä asunto menisi melko nopeasti kaupaksi, jos hintapyyntöä pudotetaan kertaheitolla 30 tonnia eli 229.000:sta 199.000 euroon.

Okei, tämähän on mielenkiintoinen ehdotus!

Tämä nimittäin tarkoittaisi samalla sitä, että myisimme rivitalohuoneistomme alle sen, mitä maksaa kerrostaloneliöt tässä 01360-postinumeroalueella. Olisihan se sitten aika kumma, jos ei kauppoja tulisi heti. Toisaalta tällaiseen myyntiin en välttämättä välittäjää tarvitse, saattaisi onnistua ns. "pilkkahintaan myynti" ihan jo itseltäkin. Ei taideta tällaiseen kuitenkaan lähteä, sillä itse järkeilen asiaa kuitenkin niin, että jos asuntonäytöllä käy hyvinkin paljon ihmisiä jo nytkin, niin onhan se hinta silloin kutakuinkin oikealla hehtaarilla, ja kovin isoa tarkistusta siihen ei ole tarpeen tehdä? Hinta on myös sillä tasolla, mikä on ollut useimpien välittäjien arvio ja käsitys siitä, millä hintaa lähtisivät asuntoa myymään.

Sitten viimeisin vaihtoehto on se, että vanhaa asuntoa ei nyt tänä kesänä myydä, eikä uutta taloa nyt tänä kesänä aleta rakentamaan. Vanhan asunnon voi toki vuokratakin, vaikka ison asunnon vuokraaminen ei nyt hirveän järkevää bisnestä olekaan, mutta kulut saa kylläkin peittoon. Sitten pitäisi jäädä odottelemaan parempia suhdanteita...? Vuokraamiseen päätyminen tarkoittaisi kylläkin samaa kuin luovuttaminen tällä erää, eli ei sekään ihan päällimmäisenä mielessä ole.

PS: Edit 27.06.2012,
Käytiin tästä asiasta kanssa välittämme kanssa äsken keskustelu ja ehkä tässä tapahtui jonkin sortin väärin ymmärrys. Eli ongelmia ei asiassa ole, myynti jatkuu nyt hieman tarkistetuin hinnoin. Sillä ehdotetulla isommalla alennuksella kaupat olisi tosin saatu vaikka heti, jolloin rakentaminenkin olisi voitu aloittaa vaikka huomenna - mutta en nyt ihan sellaista "paniikkinappulan painamista" tarkoittanut kuitenkaan.

keskiviikko 6. kesäkuuta 2012

Kiinteistövälittäjissä on eroja

Tähän astisen talonrakennusprojektin vaikeimmaksi asiaksi on yllättäen muodostunut vanhan asunnon myynti.

Aluksi myyntiä hoiti "oman kylän kiinteistövälittäjä", jonka tunsin jo pitkän ajan takaa. Hänen kanssaan tehtiin maaliskuussa 2 kuukauden sopimus, ja oletus oli, että asunto menee varmaankin aika nopeasti kaupaksi. Mutta ei mennyt. Lopulta 2 kuukauden toimeksiantosopimus päättyi, ja päätin myydä asuntoa vaihteeksi ihan itse.

Tähän liittyviä otsikointiharjoituksia tuossa alla (katso edellinen blogikirjoitus). Huomiota herättävä otsikointi ehkä tuottikin tulosta, sillä parhaina päivinä oma ilmoitus keräsi lähemmäs tuhat klikkausta. Ja yhteydenottojakin tuli, mutta maaliin asti ei asiassa kuitenkaan päästy. Olin kyllä myynyt omaa asuntoa joskus ennenkin, ja ihan hyvällä menestyksellä. Eikä se mielestäni mikään huono ollut se ensimmäinen välittäjäkään, joka tunnetaan kylillä legendaarisena tyyppinä, joka myy sellaisenkin asunnon, joka muilta välittäjiltä on jäänyt myymättä. En sitten tiedä mikä nyt meni vikaan, vai menikö mikään. Ehkä oli tällä kertaa vain huonoa tuuria? Hyvin lähellä kaupantekoa ymmärtääkseni kuitenkin käytiin useitakin kertoja, eli erillisnäyttöjäkin oli hyvin lyhyellä varoitusajalla, jolloin lähdin töistä kesken päivän kotiin vähän järjestelemään paikkoja ja varmistamaan, että tavarat on edes suht järjestyksessä sen jälkeen, kun muksut ovat lähteneet aamulla kouluun...

Seuraava askel tarinassa oli se, että otin useamman välittäjän paikalle katsomaan. Hehän tulevat mielellään, eli jokainen haluaisi kovasti saada uusia toimeksiantoja. Kysyin kaikilta saman kysymyksen: "Jos alkaisit myymään tätä asuntoa, mitä tekisit eri tavalla, ja miten toimisit että asunto nyt saadaan myytyä?" Monenlaisia vastauksia tuli. Yhden välittäjän ehdotus oli mm. sellainen, että jos te haluatte saada asuntonne nopeasti kaupaksi, niin laitetaan sellainen hinta, että menee äkkiä. Hintaehdotus olisi ollut sellainen, että se alitti jo jokunen aika sitten naapurissa noin 15 metrin päässä myydyn paljon pienemmän asunnon hinnan. Välittäjän palkkiokin olisi ollut varsin edullinen. Ei kuitenkaan oikein lämmetty tälle ehdotukselle, ei vaikka sama välittäjä soitteli vielä peräänkin useita kertoja (ja kun huomasi ettei me lähdetä mihinkään halpis-myyntiin, sitten ehdotti vielä sitäkin, että hän voi myydä ihan millä hintaa tahansa, mitä me vaan sitten halutaan ehdottaa).

Myös välittäjien palkkioissa oli isoja eroja, ja ilmeisesti ne määräytyvät loppupeleissä myöskin pärstäkertoimen mukaan? Näin ainakin itse päättelin, koska palkkioista ei aina saanut tietoa puhelimitse ollenkaan, vaan vastaus oli että "katsotaan se prosentti sitten kun olen paikalla ja arvioinut miten paljon asunnon myynnistä on työtä". Myös ehdotukset toimeksiantojen pituudesta vaihtelivat. Laki sallii kait enintään 4kk:n toimeksiannon. Ilmeisesti sen pituinen sopimus takaa välittäjälle sen, että jos asunto menee edes jollain aikajänteellä kaupaksi, niin silloin välittäjäkin saa oman palkkionsa, eli riski pienenee siitä, että myyntityöstä tulisi pelkkiä kuluja, muttei palkkiota.

Nyt valitsimme sellaisen vaihtoehdon, että muutimme itse alta pois rakennusajan vuokra-asuntoon, sen jälkeen paikalle tuli ammattivalokuvaaja, joka osaa paremmin kuvata asunnon parhaat puolet, ja samalla asunnon tilavuus pääsee oikeuksiinsa.

Ammattivalokuvaajan työstä tyylinäyte eli lopputulos kuvauksesta on tässä linkissä:

Katsotaan miten myynti sujuu nyt!