Asuntomessut Tampereellla 2012

Tänään tuli pienessä tihkusateessa katsottua tämän vuotiset asuntomessut Tampereella. Tai aamulla oli siis pari tuntia aurinkoista, sitten alkoi tihuuttaa klo 11 maissa. Saavuimme alueelle tasan klo 10, jolloin pari minuuttia ennen alueen avautumista porteilla oli jo jonoa 20-30 metriä jokaisella lippukassalla. Nopeasti se jono kuitenkin hävisi, ja ihmiset katosivat alueelle. Ensimmäisen pari tuntisen aikana ehti nähdä aika paljon, väenpaljous ei häirinnyt. Myöhemmin saapuneet tai sateessa sisälle pyrkivät kuitenkin ruuhkauttivat omakotitalo kohteet täysin jo puolen päivän aikoihin niin, että melkein jokaisen kohteen ovella oli 20 metriä jonoa ennen kuin pääsi edes sisälle. Ja sitten sisätiloissa esim. portaikossa jono seisoi aivan paikoillaan, ja yläkerrassa käyntiin piti varata ainakin puolituntia tai tunti per talo. Emme kuitenkaan jonoon jääneet niin pitkäksi aikaa seisoskelemaan, vaan hypättiin köysien yli vastavirtaan ja taas seuraavaan kohteeseen sen verran mitä niitä nyt enempiä jonottamisia pystyi näkemään.

Asuntomessujen suosio näyttää aina vaan kasvavan vuosi vuodelta? Tai sitten Tampere on sijainniltaan niin sopiva, että iltapäivällä parkkipaikkana toimivan Pirkkahallin kaikki parkkipaikat olivat niin täynnä autoja mitä sinne ikinä vaan sattui sopimaan. Ei sitten ihme, että perillä kohteissakin oli jonoja ja ruuhkaa. Ja ilmeisesti kävelijöiden jonossa tapahtuu sama ilmiö kuin ruuhka-aikoina kaupungillakin, jolloin autot seisovat kadulla ja eteenpäin ei pääse. Joskin asuntomessutaloissa omasta mielestäni jono olisi voinut mennä ihan hyvin lähes kävelyvauhtia koko kohteen läpi - edellyttäen, että kukaan ei kovin pitkäksi aikaa pysähdy ihmettelemään. Ja eikä siinä mitään jos esim. pysähtyy ottamaan kuvia vaikkapa 15 sekunniksi, mutta nyt messuilla aika yleinen käytäntö näytti olevan sellainen, että joku seisahtuu ovensuuhun tai johonkin muuhun kapeikkoon, ja katselee siinä sitten selkäreppuineen ja kasseineen 5-10 minuuttia ympäriinsä paikoillaan pyörien niin, että kukaan ei pääse ohi... Kävi jo mielessä, että onko paikalle asennettu piilokamera kuvaamaan, että kuinka kauan toisilla hermot kestävät, ennen kuin joku sanoo ovensuun tukkivalle henkilölle, että voisitko ihan oikeasti siirtyä edes pari askelta jonnekin päin, jotta takana tulevien ei tarvitsi seistä paikoillaan? Vai eikö kaikki sitten ymmärrä sitä, että jos jonossa yksi pysähtyy kapeimmalle kohtaa, niin silloin ei myöskään takana tulevista yksikään pääse eteenpäin. Takaisin päin toki pääsee, jos kävelee vastavirtaan talosta ulos. Mutta suomalaiset ovat rauhallista kansaa ja kaikkien hermo piti - kukaan ei sanonut kellekään mitään...

Heh, pieni sivujuonne - mutta kerran sattui eräässä tavaratalossa sellainen tapaus, että asiakkaalla alkoi kännykkä soivaan liukuhihna- portaissa ostoskärryissa ostosten alla olevassa kassissa, ja hän sitten alkoi kaivamaan sitä esille ihan portaisen yläpäässä tukkien portaat kokonaan ja estäen takanaan olevilta mahdollisuuden päästä liukuhihnalta pois. Jolloin seurauksena oli läpipääsemätön tungos, jossa monet kompuroivat ja kaatuivat, koska liukuhihnaporras lappasi koko ajan lisää porukkaan jo lattialle kompastuneiden ihmisten päälle... Kunnes vartija sitten pysäytti ne portaat. Onneksi kukaan ei loukkaantunut ainakaan pahemmin, mutta silloin muutamilla hermo petti ja kännykkäänsä kaivanut sai kyllä kuulla...

Yksi tapa messujen kehittämiseen voisi muuten olla sekin, että mainoksia jakavan sisään heittäjän sijaan messutalon ovella olisikin portsari, niin kuin ravintolan ovella on tapana. Eli sisään pääsee uusia katselijoita sitä mukaan, kun toisia tulee ulos. Nyt jos taloon mahtuu kohtuudella esim. 100 ihmistä, ja jos siellä oikeasti oli huippuhetkinä esim. 2 kertaa enempi ihmisiä, niin silloin olkapäät toisissaan kiinni edetään jonossa 5-10 sentin askelilla, ja kukaan ei näe oikein yhtään mitään... Jotenkin tuntuu, että ei kovin kivaa se sekään, että seistään paikoillaan toinen toisissa kiinni?

No, anyway - joku varmaan jo ehti luulla, että olipas mulla nyt ikävä messukokemus, kun näin valitan, mutta ei sentään - ihan tässä vain halusin herätellä ajattelemaan, että voisiko asiat toimia paremminkin? Ja vieläpä ihan pienellä hienosäädöllä? Eli ihan kiva reissu oli tälläkin kertaa, ja esim. sisustamisesta nähtiin paljon rohkeitakin värikokeiluja, vaikka tuntui välillä että tällä kertaa nähtävää oli jollain tapaa vähemmän kuin esim. kahtena aikaisempana kertana Kokkolassa ja Vaasassa. Ja meille kun itselle on tulossa talo 3-kerrokseen, niin nyt nähtiin tosi palojon 2-kerroksisia taloja, ja oli ainakin yhdessä talossa (aeroc Kivitalo Louhi) yleisöllä pääsy kellariinkin. Kovin paljon oli taloissa käytäviä, eli omasta mielestäni hukkatilaa. Tässä vähän messujen antia kuvien muodossa:

Casa Forte. Kaunis talo kadulta katsottuna.

Casa Forte. Kaunis piha. Valkoiset kivet sopivat tähän hyvin.

Casa Firte. Musta valkoinen tyyli jatkui sisätiloissakin.

Casa Forte, kylppärin pinnat betonia, myös ammeen ympärys. Jotenkin tuli tunne, että rakentaminen on jäänyt keskeneräiseksi.

Casa Forte, Shampoohylly betoniseinässä.

Casa Forte. Yläkerran käytäviä. Mielestäni hukkatiloja. Näitä samanlaisia käytäviä oli muissakin taloissa aika paljon.

Casa Forte. Ehkä ihan kiva idea kuormalavoille? Mutta en minä tällaista omaan kotiini haluaisi. Eräs toinen paikalla ollut messuvieras arveli rahojen loppuneen rakentamisen lopussa.

Casa Forte. Yläikkunoiden pesun lisäksi taitaa olla koukussa roikkuvien verhojen vaihto myöskin vähän hankalaa?

Deko-Talon Hyvinvointikoti. Kivat värit sisustuksessa.

Deko-Talon Hyvinvointikoti. Kivat värisävyt tässäkin.

Liekö arkkitehti saanut innoituksensa ja päämitat näihin taloihin linnun pöntöstä? En tiedä, mutta se tuli ekaksi itselläni mieleen.

Myös näissä LOFT-talojen yläikkunoissa on kovasti pesemistä - ikkunat ovat isoja ja ne ovat korkealla.

Onnistuneesti nikkaroitu. Mahtavatko jäädä alueen lasten käyttöön myös asuntomessujen jälkeen?

Aeroc-kivitalo Louhi.

Aeroc-kivitalo Louhi. Koristekiviä ikkunasyvennyksessä sisä- ja ulkopuolella.

Aeroc-kivitalo Louhi, kellarin valaistusta.

Aeroc-kivitalo Louhi, lattiapinta betonilla. Ensisilmäyksellä tuntui keskeneräiseltä. Keskellä oleva porrastus lienee vaarallinen? Jos suihkussa oleva ei kynnystä muista, niin voi astua helposti "tyhjän päälle".

Aeroc-kivitalo Louhi. Yläkerrassa lasisilta eteisen ylitse. Ei messuvieraiden käytössä.

Sama lasisilta toisesta kuvakulmasta. Tästä kun naisväki käy kesähameissa ylitse, niin alla olevat näkevät minkä väriset pikkupöksyt on hameen alla. Tai että onko pikkupöksyjä lainkaan...

Aeroc-kivitalo Louhi. Näkymät yläkerran makuuhuoneesta.

Lakka Kivitalo HausKaks, yläkerran terassi kiertää melekin koko talon.

Terassi toisesta näkökulmasta.

Lakka Kivitalo Hauskaks. Ensin oli sohva ja sen ympärille rakennettiin talo? Tai sitten löytyi sopivaan koloon juuri sopiva sohva.

Omatalo Ruusuvuori. Kivasti sisustettu makuuhuone.

Omatalo Ruusuvuori. Valo heijastuu aika kivasti epätasaiseen seinäpintaan.

Omatalo Ruusuvuori. Sauna.

Passiivikivitalo Ideal. Tapetti kaartuu seinästä kattoon.

Passiivikivitalo Ideal. Peilin keskellä on ikkuna ulos.

Passiivikivitalo Ideal. Voimakkaat värisävyt tapetissa.

Talo Korko. Aidon näköistä aaltopeltikuviota tapetissa.

Talo Korko. Tulisija ulkona. Tosin melko pieni, tuhkat ja hiilloksen jämät saa siivoja joka kerran jälkeen?

Talo Korko. Sadeveden keräys ja portti sisäpihalle.

Villa Pärssinen ja maisema-WC?

Villa Pärssisen maisema-WC kuvattu naapuritalon pihalta. Siis miksi ihmeessä WC:n eteen on tehty noin iso ikkuna? Se pitää peittää verhoilla tai sälekaihtimella? Jolloin miksi noin iso ikkuna on ylipäätään laitettu ihan siihen WC-pöntön eteen?

Lainapaperit allekirjoitettu

Tämä on tavallaan jatkokirjoitus asiaan "pankkien vertailu kannattaa", joka löytyy

tästä linkistä:

Vanhan asunnon myynti tapahtuu tänään, ja siinä yhteydessä myös tonttilaina siirtyy uuteen pankkiin. Eilen teimme aika nopean ja ehkä yllättävänkin valinnan pankin suhteen. Laina nostettiin meille aivan uudesta pankista, jonne meillä ei ollut aiemmin mitään siteitä. Kuitenkin asiakaspalvelu, lainatarjous ja ensivaikutelma noin yleensäkin olivat niin hyvät, että tuli todellakin sellainen fiilis, että meidät ihan oikeasti halutaan sen pankin asiakkaiksi.

Koska omassa työssäni olen tekemisissä kaikkien pankkien ja kaikkien tämän alueen kiinteistövälittäjien kanssa, en nyt halua puhua näistä kummistakaan niiden oikeilla nimillä, vaan totean että hyviähän ne ovat kaikki.

Tosin tällä kertaa pankeista saaduissa lainatarjouksissa kuitenkin 2 nousi ylitse muiden ja niistä toinen valittiin eilen - itse asiassa aika pikaisella aikataululla, eli kun iltapäivällä oltiin pankkiin yhteydessä, että "otettaisiin sitten se laina teidän pankista", niin aikavaraus pankkivirkailijalle onnistui jo samana iltana klo 18:00. Kun muuten ongelmana olisi ollut se, että minulla ja vaimolla on päivisin työesteitä, niin yhteistä aikaa olisi ollut arkipäiville hankala löytää.

Siinä sitten rakennuslaina-asioiden yhteydessä laitettiin kaikki muutkin pankkiasiat kuntoon, alkaen aina siitä, että lapsetkin alkavat meillä jo olemaan siinä iässä, että heille voi hankkia ensimmäisen pankkikortin, jolla voi sitten pitää pikkuisen rahaa tilillä, ja harjoitella kortilla maksamista. Isoista summista ei ole tietystikään kuukausitasolla ainakaan meidän lasten kohdalla kyse, mutta tuntuu jotenkin helpommalta jos ja kun viikkoraha maksetaankin omalta tililtä lapsen tilille, ja perästäpäin sitten tiliotteista nähdään mitä sille rahalle on sen jälkeen tapahtunut. Eli missä ja kuinka paljon sitä korttia on käytetty. Käteisen rahan käytöstä meille vanhemmille ei jäisi mitään tietoa, ja käteisessä rahassa vielä sekin ongelma, että jos sen hukkaa, sitä ei saa takaisin. Hukatun pankkikortin voi sen sijaan aina kuolettaa ja uusia. Kunhan sitten ei hukkaa tunnuslukuja siinä mukana.

Uusia kortteja tuli meillekin aika lailla. Pankin palvelu pakettiin sisältyi vielä erillinen Visa-kortti, tavallaan varakortiksi ulkomaan matkoille jos varsinainen kortti häviäisi. Tai jos sen vaikka suosiolla jättäisikin kotiin. Sitten tulee vielä rakennushankkeelle oma erillinen tilinsä, johon minulla ja vaimolla on yhdessä käyttöoikeus, ja nimenomaan kaikki lainannostot ja laskujen maksut kulkevat tämän tilin kautta. (Ja tähänkin tiliin siis oma pankkikortti kummallekin). Tämä tili palvelee myös As Oy:n kirjanpitoa, kun meidän omakotitalo on As Oy muotoinen. Rahaa rakennustilille tulee aina sitä mukaa, kun skannataan saapuneet laskut pankille (jos lasku on maksukelpoinen ja työ hyväksytty). Tämmöistä "skannaa ne laskut meille" -palvelua meille ei esitelty kuin tässä yhdessä pankissa, joten pankeissa taitaa sittenkin olla eroja. Eli vertailu kannattaa. Muissa pankeissa rahaa olisi saanut valmiusastetodistuksia vastaan, ja niiden laatiminen laahaa aina pikkuisen perässä. Eli siinä helposti urakoitsijakin hermostuu, jos joutuu rahojaan odottamaan.

As Oy muotoisessa rakentamisessa kuvio on monimutkaisempi myös sikäli, että As Oy rakentaa ja omistaa talon. Me omistamme osakekirjan, joka oikeuttaa hallitsemaan As Oy:n ainutta huoneistoa, eli käytännössä koko omakotitaloa. Pankin näkökulmasta me olemme kuitenkin henk.koht. veloista vastuissa, ja rakentamislainan ovat meidän henk.koht. omia lainoja - jotka me sitten kirjanpidossa taas lainaamme eteenpäin As Oy:lle. Tämä kuvio siitä syystä, että jos emme ottaisi pankista henk.koht. lainaa - emme myöskään saisi vähentää asuntolainan korkovähennyksiä omassa verotuksessamme. Eli jos lainat olisikin As Oy:n nimissä - ei se As Oy mitään korkovähennyksiä saa, eikä sillä ole mitään sellaisia tulojakaan, josta ne vähennykset voisi tehdä.

Korkomarkkinoill edetään mielenkiintoisia aikoja. 5v-kiinteäkorkoista lainaa saa alle 2,5%:n kokonaiskorolla ja Euribor 12kk-sidotun lainan kokonaiskorko alkaa niukin naukin kakkosella, siitäkin huolimatta että pankin marginaali on yhden prosentin luokkaa, tai itse asiassa vähän yli. Inflaatio on kuitenkin nyt samaan aikaan 3-3,5%:n luokkaa, eli todellinen lainan korko on negatiivinen.

Paperia näissä pankkiasioissa tulee aina hurja määrä, nytkin kaikki velkakirjat, panttaussitoumukset, tilinavaukset, lasten tilinavaukset, pankkikorttihakemukset, arvo-osuustilin avaukset yms. tekivät paperinipun paksuudesta reippaasti yli 2 senttiä. On siinä lukemista, jos joskus jaksaa kaikki ne vakioehdot läpi lukaista. Ja aikaakin näissä menee. Päästiin pankista pois vasta ilta kahdeksalta, eli tuli pankkivirkailijallekin tosi pitkä päivä. Ja jos pankkivirkailija itse tämän jutun lukee, niin suuret kiitokset vielä erittäin ystävällisestä palvelusta myöskin.

Nyt sitten odotellaan aloituskokousta. Ja lisäksi rakennesuunnittelijalta puuttuu vielä se detaljikuva, josta selviää kaivettavan kuopan tarkka syvyys. Sitten sen kuopan voikin jo kaivaa pikapuoliin.

Eka linjapukkipari valmis

Ensimmäinen linjapukkipari valmistui jo tänä iltana. Luotinarun sihtaaminen kulmapisteen ylitse onkin ihan kivaa puuhaa, siis sellaista pientä nyhräämistä. Kun kulmapisteet on merkitty rautanaulalla puupalkin päähän, luotinarun voi pingoittaa naulan kannan alle. Silloin naru pingottuu toisen kulmapisteen yli, ja linjapukkiin voi tehdä merkinnät. Ja sitten sama toiselle linjapukille niin, että irrottaa narun ensimmäisestä kulmapisteen rautanaulasta, ja merkitsee toiselle pukille tarkan luotinarun paikan. Sen voi vielä riippuvalla punnuksella tarkentaa. Kun tässä nyt ei ole muutakaan kiirettä tällä kertaa. Aloituskokous pitäisi pitää, mutta ilmeisesti ovat poistuneet kesälomilleen niin arkkitehti, vastaava mestari kuin kaikki muutkin. No odotetaan hetki, heinäkuussa on Suomi kiinni.

Kulmapisteet merkitty

Kaupungin mittamiehet kävivät laittamassa talon nurkkapisteen paikoilleen eilen. Ihan näyttää olevan millin tarkkuudella naula oikeassa kohdassa puupalkin päässä. Tämä näin suuri mittatarkkuus taitaa nyt kuitenkin seuraavassa vaiheessa kadota, kun pitää ottaa kellaria varten savea pois noin 3 metrin paksuudelta, ja se kuoppa pitää tehdä ainakin metrin (?) suuremmaksi kuin mitä itse rakennus tulee olemaan. Muuten ei saa salaojitusta ja kellarin seiniä tehtyä.

Eli seuraavaksi sitten linjapukkien rakentamista. Yksi rakennuksen kulmista tulee kiinni tontin rajaan, joka kulkee metallitööteillä merkityissä pisteissä. Korkeuspiste on merkattu kadunvarressa olevaan sähkötolppaan.

Tontin raivaus

Viime kesänä tontti raivattiin pajupuskista ja lahoista koivuista. Tänä vuonna tontin raivaus olikin jo helpompaa. Tontin olivat vallanneet lupiinit, maitohorsmat, koiranputket yms ruohot jotka ylsivät jo melkein leukaan asti. Hyvä että sekaan mahtui. Ne on nyt raivattu raivaussahan trimmerilla pois. Ero on aika huomattava, eikö vain? Ensi viikolla tontille ilmestyy sitten ne nurkkapisteet.

2 ostotarjousta

No nyt alkoi tapahtua!

Ensimmäinen kirjallinen ostotarjous vanhasta asunnosta saatiin eilen. Ja toinen tänään. Hyviä tarjouksia molemmat. Lisäksi saattaa olla kolmaskin ostotarjous vielä tulossa.

On tämä maailma nykyään ihmeellinen, ensin menee 4 kuukautta niin, ettei tapahdu yhtään mitään. Ja sitten kun alkaa tapahtua, kaikki tapahtuu melkein minuuttien ja tuntien sisällä.

Erittäin huojentavaa kuitenkin se, että tämä asia saatiin nyt pois alta, ja pääsee tämän jälkeen keksittymään varsinaiseen rakentamiseen.

Rakentamisen valmisteluissakin edistystä on myös tapahtunut, eli nurkkapisteiden merkitseminen kaupungintoimesta tapahtuu ensi viikolla, sähkölaitos toi sähköt tontille viime viikolla, ja seuraavaksi katsotaan mikä on tarkka paikka vesiliittymän paikaksi tontin laidalla.

Aloituskokous pidetään sitten jossain lähiaikoina, pitää keskustella vielä arkkitehdin ja vastaavan mestarin kanssa että miten heidän kalentereihin sopii.

Seuraavaksi pitää kuitenkin leikata tontilta ruohot. Lupiinit, maitohorsmat yms ovat kasvaneet jo yli metriä korkeiksi.

4 kuukauden epätietoisuus...

Toukokuun 9. päivä kirjoittelin tänne blogiini seuraavasti: "Asuntokauppakin näyttää vilkastuvan kesää kohden, ensin näytti siltä ettei vanhan asunnon myynti etene lainkaan, mutta nyt näyttäisi siltä, että lähihetkinä tässäkin asiassa saadaan asiat eteenpäin."

Siitä on nyt pari kuukautta. Silloin toukokuussa näytti siltä, että vanhan asunnon myynti on hyvinkin lähellä, eli periaatteessa kaupat oli jo alustavasi sovittu siten, että kun meidän asunnon ostajan oman asunnon kaupat varmistuvat (hänen ostajansa oli matkoilla silloin), niin sen jälkeen laitetaan nimet lappuihin ja kummankin asuntokaupat on sillä selvä. Näin ei kuitenkaan koskaan käynyt. Ja kun oman asuntomme myynti aloitettiin maaliskuun puolivälissä, niin nyt heinäkuun alkaessa on takana päin jo lähes neljän kuukauden epätietoisuus siitä, että kauankohan tässä nyt vielä kuluu aikaa, että vanhasta asunnosta päästään eroon.

Nyt tämä epätietoisuus näyttäisi taas yhden kerran päättyvän, tai ainakin itse olen jälleen kerran erittäin toiveikas sen suhteen, että edistystä tulee tapahtumaan - ihan jo lähimpien päivien aikana. Silloin myöskin jälkimmäisen välittäjän oma arvio kävisi toteen siitä, että asuntomme on kuukaudessa myyty.

Ei pitäisi toki nuolaista ennen kuin tipahtaa, mutta enhän ole nuolaissutkaan? Olen ainoastaan toiveikas. Muutenkin aina pitää ajatella positiivisesti, ja kun tarpeeksi yrittää, niin asioilla on tapana aina järjestyä.

On tämä epätietoisuudessa odottelu (siis odotteluajan pituutta kun ei tiedä kukaan) kuitenkin henkisesti melkoisen raskasta. Siis tiedossa on, että näytöissä käy jatkuvasti iso määrä katsojia, jopa 9 pariskuntaa yhdellä kertaa. Naapurikin on tämän vahvistanut. Ja tältä pohjalta tiedossa on, että silloin kun on runsaasti kävijöitä, silloin on hintatasokin oikea. Ja edelleen on tiedossa, että tällä samalla hintaa samanlaisia asuntoja ostetaan ja myydään koko ajan - ei tässä siis ole kyseessä ollenkaan mikään erityisen harvinaisen asunnon myynti, vaan samanlaisia asuntoja löytyy pelkästään Vantaallakin varmaan tuhansittain, joista osa on koko ajan myynnissä. Tältä pohjalta kun tätä asiaa nyt itse järkeilen, niin 100%:lla varmuudella ostaja löytyy joskus, ja kiinteistövälittäjälle maksetaan siitä, että hän etsii jokaiselle asunnolle sen ostajan. Mutta silti ei vaan jaksaisi odotella...;-)

Jos tässä nyt saavutetaan läpimurto lähipäivinä tai jopa lähitunteina, sitten rakennuslainan saannille oleva reunaehto tulee täytetyksi, ja vielä on sen verran kesää ja syksyä jäljellä, että rakentamisessa päästään aika pitkälle. Kun rakentamisen kokonaisajalle oli alunperin budjetoitu aikaa noin 2 vuotta, niin 3-4 kuukauden myöhästyminen alussa ei merkitse periaatteessa mitään.

Tosin edelleenkin on huonoin ajateltavissa oleva skenaario on tietysti sellainen, että asuntoa ei saada tänä kesänä myytyä, vaan se vuokrataan ja jatketaan myyntiharjoituksia taas ensi keväänä uudestaan.

Asuntokauppaa odotellessa tässä muutamat kuvat Lappeenrannan loma-asuntomessuilta (kuvaa klikkaamalla kuva suurenee - viimeiset kuvat villa "Adelesta", jossa hintana 890.000 euroa, ja vaimokin päässyt viimeiseen kuvaan mukaan...),

Pankkien vertailu kannattaa

Kahdessa aiemmassa blogipäivityksessäni olen pohtinut kiinteistövälittäjien mahdollisia eroja, ja edelleen haluan korostaa, etten ainakaan tarkoituksella moiti ketään.

Joskin olen sitä mieltä, että kiinteistövälittäjän pitää myyntihinnan arvioinnissa olla huolellinen, eikä takki saisi kääntyä kesken myynnin niin, että jos sopimusta tehdessä on jollain perusteella jokin käsitys myyntiin tulevan asunnon hinnasta, niin jo parin näytön jälkeen se käsitys hinnasta olisikin sitten oleellisesti eri.

Tällaistakin kuitenkin aina välillä tapahtuu, sekä oman kokemukseni että myöskin tämän linkin mukaan. Itse nyt onneksi hiukan tiedän asuntojen hintoja, sekä pyydetyt että toteutuneet, mutta täysin tietämättömiä ihmisiä voidaan ehkä vetää nenästä, jolloin asunto meneekin kaupaksi alehintaan ja välittäjä pääsee nopeammin etsimään seuraavia toimeksiantoja. Eihän se hinnan alennus välittäjän omaa palkkiota juurikaan pienennä, mutta suuri lupaus myyntihinnasta voi auttaa toimeksiannon saamisessa?

Vertailu kuitenkin kannattaa, myös pankkilainasta neuvotellessa.

Kuten aiemman päivityksen kommentoinnissa jo totesin, pankki "X" vastasi, että he antavat tällä hetkellä lainaa vain talopaketin ostajille. Jos en olisi muualta kysellyt, kai olisin itsekin sitten talopaketin tilannut, mikä vaihtoehtona oli toki tietysti mielessä jonkin aikaa ihan muutenkin.

Toisessa pankissa taas rakennuslainan saamisen ehtona oli se, että tontti pitää olla oma ja velaton. Sitä kautta taas päästiin sujuvasti siihen aiheeseen, että vanha asunto pitää olla myytynä ennen kuin rakennuslainaa voi saada, koska näin juuri tulee mahdolliseksi se, että tontti todella on oma ja velaton. Tai ainakaan itselläni ei ole pankkitilillä sellaisia summia, että olisin tontin ostanut käteisellä, ja kyllä kait useimmat muutkin tontin ostoon pankkilainaa tarvitsevat? Ja tässä pankissa sitten se velaton tontti, plus sille rakennettava rakennus ovat rakennuslainan vakuutena. Muita vakuuksia ei tarvita. Tai muut vakuudet eivät edes kelpaa, esim. henkilötakaukset lisävakuutena eivät käy, eli niiden avulla ei saa yhtään suurempaa rakennuslainaa.

Kolmannessa pankissa sain ensin negatiivisen eli "ei-myönnetä-ollenkaan-lainaa" -päätöksen selostuksella, että "on toki ajatuksena ihan hieno idea, että te rakennatte talon oman metsän puista, mutta eihän niitä oman metsän puita nyt sellaisenaan voi talon rakentamisessa käyttää..." Ja tämä pitää tietysti osittain ihan paikkaansakin, eli kantavat rakenteet pitää tietysti olla leimattua puuta, mutta vuorilaudat, ei-kantavat väliseinät yms. jo voidaan tehdä oman metsän puista. Laitoin sitten kuvina vastausviestin, että tässä ollaan nyt moottorisahan kanssa kaatamassa tukkeja, seuraavassa kuvassa niitä vedetään omalla traktorilla metsästä pois, ja seuraavassa kuvassa tukkeja sahataan omalla sirkkelillä laudoiksi, viimeisessä kuvassa oli vielä tutun höylärin koneet, joilla tehdään paneelit ja listat valmiiksi. Sitten pankissakin jo ymmärrettiin asia. Lopuksi oli vielä kuva, miten tästä puutavarasta syntyi kesämökin laajennus. Ja lainalupaus tuli sen jälkeen myönteisenä.

Neljännessä pankissa oli vaikeuksia ymmärtää tontin As Oy muotoisuutta. Tai ainakin kuvittelen, että ilman sitä lisäominaisuutta lainahakemus olisi ollut helpompi. Eli tontti ostettiin siis alunperin KOY-muotoisena, kun edellisen omistajan piti rakentaa samalle tontille liikerakennus. Edellinen omistaja eli Henry Katajan Rakennusliike kuitenkin teki konkurssin, ja nyt samalle tontille tuleekin omakotitalo, ja KOY on muutettu As Oy:ksi. KOY oli keskeneräinen, ja sen osakekirjat olivat väliaikaiset. Ne pitäisi nyt painattaa Gemaltossa ihan varsinaisiksi osekekirjoiksi, ja vasta sitten ne käyvät vakuutena pankille. Siis vaikka tontti ja sille aikanaan tuleva rakennus ovat kyllä ihan samanarvoisia, oli niiden omistamista koskeva osakekirja sitten väliaikainen taikka ei. Mutta näin tässä pankissa, ja täällä on siis lainahakemus edelleenkin kesken, he haluavat oikein nähdä että ne "vakuuspaperit" ovat sitten kunnossa tältä osin, ennen kuin päätöstä tekevät.

Vielä viidennessäkin pankissa kävin, tai itse asiassa aloitin sieltä. Eli nykyinen ns. "oma pankki". Ja ainut paikka jossa myönteinen lainapäätös tehtiin heti, kun tulin ovesta sisään, tosin tässäkin pankissa nykyään vaativat sen, että lainahakemus pitää tehdä jo etukäteen netin kautta omilla pankkitunnuksilla, eli oli sitä ehkä hiukan ehditty silmäillä sillä välillä kun olin pankkiin matkalla. Ja tässä oli vielä lainan määrän liittyen sellainen positiivinen yllätys, että jo lähtökohtaisesti lainaa myönnettiin 40 tuhatta enempi, mitä olin edes kysynyt sen perusteella mitä oma excel-laskelmat näyttivät että hanke tulisi maksamaan. Eli ns. "pelivara" tarjottiin jo heti kättelyssä, koska "ainahan ne aikataulut ja budjetit hiukan tahtovat venyä..."

Yhdestä asiasta kaikki pankkiirit olivat samaa mieltä: vanha asunto täytyy olla myytynä ennen kuin uutta rakennuslainaa voi nostaa. Meillä siis vanhaa lainaa vielä yli 100 tonnia jäljellä. En sitten tiedä onko pankkien linja sama, jos vanhaa lainaa ei olisi ollenkaan tai se olisi hyvin pieni. Tiedän kuitenkin erään kaverini kertomana, että vastaus oli ollut ihan sama hänellekin, vaikka hän oli ostamassa omakotitaloa, ja siinä nyt ei pitäisi olla riskiä budjetin ylittymisestä ollenkaan. Vanha piti hänenkin myydä ensin, ja vasta sitten allekirjoittaa sopimus uuden ostosta.

Mielestäni tämä "2 omistusasunnon loukkuun" -pääsyn estävä lainapolitiikka on ihan hyvä. Vanhan asunnon voi myydä siis kaikessa rauhassa ensiksi, ja jos se ei mene kaupaksi, sitten se pitää vuokrata ja yrittää myyntiä joskus myöhemmin. Pahin skenaario olisi kuitenkin se, että uusi talo valmistuu, vanha on myymättä - ja se ei menekään kaupaksi. Jos siinä yhteydessä sitten korot nousisivat reippaasti, niin saattaisihan siinä käydä huonostikin. Tai jos sattuisi kahden ison lainan kanssa jokin muu ongelmatilanne, esim. pitkäaikainen työttömyys, sairastuminen, avioero tms. henkilökohtainen syy, niin aika ikävässä tilanteessa saattaisi olla sittenkin.

Mutta lopputulos oli siis se, että vertailussa saaduissa vastauksissa oli muitakin eroja kuin korkomarginaali. Tosin juuri tästä johtuen saattaa oma pankki nyt vaihtua. Katsotaan miten jatkoneuvotteluissa käy.

Joka tapauksessa lopputulos on se, että pankkien vertailu kannattaa, siihen käytetystä ajastä pääsee ihan hyville tuntipalkoille. Ja jos jonkun pankin vastaus ei miellytä, ei siitä kannata lannistua. Omien rahkeiden riittävyys pitää myös harkita, eihän tässä nyt varmaan kukaan tiedä, että missä tilassa Suomi ja Eurooppa ovat esim. 5 vuoden kuluttua? Ehkä kaikki menee lopulta ihan hyvin, mutta välttämättä ei mene...

Alla kuvassa eräs kesken jäänyt rakennushanke Saksan Nürnbergistä. Rakennuttajana oli joku Hitleriä lähellä oleva taho, muistaakseni se heidän puolue. Rakennuksen sisäpiha on tänäkin päivänä ilman kattoa. Eli ei tästäkään sitten tullut mitään kongressitaloa natsipuolueen kokouksille, vaan tulikin museo...

Onko välittäjissä sittenkään eroja?

Edellisessä viestissäni tulin siihen loppupäätelmään, että kiinteistövälittäjissä on eroja - tai siltä se ainakin vaikutti, kun keskustelin useamman kanssa ihan peräjälkeen saman päivän aikana. Ja onhan niitä eroja - toisilla on esim. ammattitutkinto, ja toisilla ei - kuten edellisen kirjoituksen kommenteista saatoimme oppia. Tämä olikin itselleni "uusi havainto", tai tällaiseen en ollut aiemmin huomiota kiinnittänyt.

Jotenkin sitä orientoituu ajattelemaan niin, että asiat on tältä osin jokaisella aina kunnossa. Auton ratissa istuvilla lähes 100%:llä on ajokortti (joskus kuulemma poliisi löytää joukosta jonkun kortittomankin kuskin), samoin esim. isännöitsijöistä selkeästi suurin osa tai käsittääkseni lähes kaikki ovat suorittaneet ainakin jonkin ammattitutkinnon (esim. IAT, ITS tai AIT - auktorisoidun isännöintitoimiston yksi edellytyskin on jo se, että kaikki palveluksessa olevat isännöitsijät ovat suorittaneet tutkinnon tai suorittavat sen tietyn ajan kuluessa), mutta kiinteistövälitysalalla ammattitutkinto onkin vain vähän yli puolella kaikista alalla toimivista henkilöistä, tai näin ainakin tämän linkin mukaan asia on.

Onko kiinteistövälittjän tutkinnolla tai sen puuttumisella sitten vaikutusta työn tuloksellisuuteen, jos tuloksia mitataan sillä, että miten nopeasti myyntiin saadut asunnot ovat menneet kaupaksi, ja millä hintaa? Tätä en tiedä, enkä tiedä onko tästä mitään tilastoakaan olemassa?

Tämän kertainen kokemukseni asunnon myynnistä on joka tapauksessa sellainen, että ensin asuntoamme myi LKV-tutkinnon suorittanut välittäjä (toimii yrittäjänä itse), sitten myyntiä jatkoin minä (siis täysi amatööri noissa hommissa, mutta myin kyllä oman asuntoni täyteen hintaan viime kerralla 5v sitten, eli keväällä 2007), ja nyt myyntiä on hoitanut ilman tutkintopapereita oleva kiinteistövälittäjä. Toistaiseksi olemme olleet kaikki yhtä hyviä (tai huonoja), sillä asunto on edelleenkin myymättä. Sen verran on kuitenkin edistytty, että nyt mielestäni myyntikuvat on paremmat mitä ne oli ensin, vaikka kävijöitä tuli näytölle toki niillä vanhoillakin kuvilla.

Kaikkien aikojen ennätys kävijämäärissä oli 9 pariskuntaa jälkimmäisen välittäjän ekalla näytöllä. Näistä 2 tuli vielä uudestaankin samana viikonloppuna. Ja tämä on faktaa, sillä meidän seinänaapurikin vahvisti tiedon, että "oho - teillähän kävi todella hurja määrä ihmisiä katsomassa". Kai se oli sitten niiden uusien ja parempien valokuvien ansiota? Mutta yhtään ostotarjousta ei ainakaan vielä ole saatu, kuten ei saatu aikaisemmmilta kävijöiltäkään kevään kuluessa. Eli tilanne on mielestäni ihan kummallinen siinä mielessä, että asunnosta ei ole tarjottu vielä mitään. Olisin ainakin itse kuvitellut, että tuohon joukkoon olisi mahtunut jo sellaisiakin kävijöitä, jotka olisivat kokeilleet kepillä jäätä, eli sitä että menisikö huono tarjous läpi. Ja siihen kysymykseen en osaa vastausta antaa - pitäisi ensin nähdä se tarjous.

Nyt ollaan kuitenkin vanhan asunnon myynnin osalta jälleen kerran siinä tilanteessa, että pitää taas miettiä, että mites tästä tilanteesta nyt oikein edetään...?

Kesä kuluu kovaa vauhtia, ja vanhan asunnon myynti pitäisi saada hoidettua alta pois - se nimittäin on uuden rakennuslainan saamisen ehtona. Joten tontilla ei voi mitään suurempaa tehdä, kun talvea vastaan pitäisi kuitenkin saada asiat ainakin määrättyyn valmiusasteeseen, ja se valmiusaste ei ihan omilla rahoilla välttämättä onnistu.

Eli pakko myöntää - kyllähän tämä odottelu nyt alkaa jo hiukan harmittaa jo pikkuhiljaa, kun mitään ei pääse tekemään, vaikka rakennuslupakin on nyt jo saatuna... Eli enää on "ihan tosissaan" aloittaminen vain ja ainoastaan enää tästä yhdestä asiasta kiinni, eli pankeissa on tiukka ehto: "nykyinen asunto pitää ensin myydä pois, ja sitten saa lainan uuteen, vaikka se uusi laina sinänsä on ihan selvä juttu muutoin".

Yhtenä vaihtoehtona myynnin edistämiselle olisi kuulemma kph-tilojen remontointi. Ne on nyt noin 10 vuotta vanhat (eli vielä pitäisi olla 10v elinkaarta jäljelläkin?), mutta ainakin osa ostajaehdokkaista oli ollut sitä mieltä, että ne kaipaisivat päivittämistä jo nyt.

Asunnon remontoimisella myyntiaika varmasti lyhenisi, mutta siihen sijoitettua rahaa ei takaisin saa. Eli pyyntihintaa ei voi tässä markkinatilanteessa nostaa yhtään. Ja toinen ongelma kylppärin remontoimisessa on se, että heinäkuu ja lomakausi ovat jo alkamassa. Hyvän tekijän saisin vasta elokuussa. Huomenna kuitenkin käydään yhden remonttifirman pomon kanssa katsomassa paikalla, että paljonko kph-remontti todennäköisesti tulisi maksamaan. Yli 10 tonnin suuruisista summista puhutaan varmuudella, vaikka itse tekisin purkutyöt, sillä kph+saunatilat (samaa märkätilaa ja vesieristyaluetta) ovat aika suuret.

Ja sitten toisena vaihtoehtona olisi hintapyynnön alentaminen oikein reippaalla kädellä (siis tyyliin 5 tonnin alennuksilla ei ole kait juurikaan merkitystä). Mutta välittäjän mielestä asunto menisi melko nopeasti kaupaksi, jos hintapyyntöä pudotetaan kertaheitolla 30 tonnia eli 229.000:sta 199.000 euroon.

Okei, tämähän on mielenkiintoinen ehdotus!

Tämä nimittäin tarkoittaisi samalla sitä, että myisimme rivitalohuoneistomme alle sen, mitä maksaa kerrostaloneliöt tässä 01360-postinumeroalueella. Olisihan se sitten aika kumma, jos ei kauppoja tulisi heti. Toisaalta tällaiseen myyntiin en välttämättä välittäjää tarvitse, saattaisi onnistua ns. "pilkkahintaan myynti" ihan jo itseltäkin. Ei taideta tällaiseen kuitenkaan lähteä, sillä itse järkeilen asiaa kuitenkin niin, että jos asuntonäytöllä käy hyvinkin paljon ihmisiä jo nytkin, niin onhan se hinta silloin kutakuinkin oikealla hehtaarilla, ja kovin isoa tarkistusta siihen ei ole tarpeen tehdä? Hinta on myös sillä tasolla, mikä on ollut useimpien välittäjien arvio ja käsitys siitä, millä hintaa lähtisivät asuntoa myymään.

Sitten viimeisin vaihtoehto on se, että vanhaa asuntoa ei nyt tänä kesänä myydä, eikä uutta taloa nyt tänä kesänä aleta rakentamaan. Vanhan asunnon voi toki vuokratakin, vaikka ison asunnon vuokraaminen ei nyt hirveän järkevää bisnestä olekaan, mutta kulut saa kylläkin peittoon. Sitten pitäisi jäädä odottelemaan parempia suhdanteita...? Vuokraamiseen päätyminen tarkoittaisi kylläkin samaa kuin luovuttaminen tällä erää, eli ei sekään ihan päällimmäisenä mielessä ole.

PS: Edit 27.06.2012,
Käytiin tästä asiasta kanssa välittämme kanssa äsken keskustelu ja ehkä tässä tapahtui jonkin sortin väärin ymmärrys. Eli ongelmia ei asiassa ole, myynti jatkuu nyt hieman tarkistetuin hinnoin. Sillä ehdotetulla isommalla alennuksella kaupat olisi tosin saatu vaikka heti, jolloin rakentaminenkin olisi voitu aloittaa vaikka huomenna - mutta en nyt ihan sellaista "paniikkinappulan painamista" tarkoittanut kuitenkaan.

Kiinteistövälittäjissä on eroja

Tähän astisen talonrakennusprojektin vaikeimmaksi asiaksi on yllättäen muodostunut vanhan asunnon myynti.

Aluksi myyntiä hoiti "oman kylän kiinteistövälittäjä", jonka tunsin jo pitkän ajan takaa. Hänen kanssaan tehtiin maaliskuussa 2 kuukauden sopimus, ja oletus oli, että asunto menee varmaankin aika nopeasti kaupaksi. Mutta ei mennyt. Lopulta 2 kuukauden toimeksiantosopimus päättyi, ja päätin myydä asuntoa vaihteeksi ihan itse.

Tähän liittyviä otsikointiharjoituksia tuossa alla (katso edellinen blogikirjoitus). Huomiota herättävä otsikointi ehkä tuottikin tulosta, sillä parhaina päivinä oma ilmoitus keräsi lähemmäs tuhat klikkausta. Ja yhteydenottojakin tuli, mutta maaliin asti ei asiassa kuitenkaan päästy. Olin kyllä myynyt omaa asuntoa joskus ennenkin, ja ihan hyvällä menestyksellä. Eikä se mielestäni mikään huono ollut se ensimmäinen välittäjäkään, joka tunnetaan kylillä legendaarisena tyyppinä, joka myy sellaisenkin asunnon, joka muilta välittäjiltä on jäänyt myymättä. En sitten tiedä mikä nyt meni vikaan, vai menikö mikään. Ehkä oli tällä kertaa vain huonoa tuuria? Hyvin lähellä kaupantekoa ymmärtääkseni kuitenkin käytiin useitakin kertoja, eli erillisnäyttöjäkin oli hyvin lyhyellä varoitusajalla, jolloin lähdin töistä kesken päivän kotiin vähän järjestelemään paikkoja ja varmistamaan, että tavarat on edes suht järjestyksessä sen jälkeen, kun muksut ovat lähteneet aamulla kouluun...

Seuraava askel tarinassa oli se, että otin useamman välittäjän paikalle katsomaan. Hehän tulevat mielellään, eli jokainen haluaisi kovasti saada uusia toimeksiantoja. Kysyin kaikilta saman kysymyksen: "Jos alkaisit myymään tätä asuntoa, mitä tekisit eri tavalla, ja miten toimisit että asunto nyt saadaan myytyä?" Monenlaisia vastauksia tuli. Yhden välittäjän ehdotus oli mm. sellainen, että jos te haluatte saada asuntonne nopeasti kaupaksi, niin laitetaan sellainen hinta, että menee äkkiä. Hintaehdotus olisi ollut sellainen, että se alitti jo jokunen aika sitten naapurissa noin 15 metrin päässä myydyn paljon pienemmän asunnon hinnan. Välittäjän palkkiokin olisi ollut varsin edullinen. Ei kuitenkaan oikein lämmetty tälle ehdotukselle, ei vaikka sama välittäjä soitteli vielä peräänkin useita kertoja (ja kun huomasi ettei me lähdetä mihinkään halpis-myyntiin, sitten ehdotti vielä sitäkin, että hän voi myydä ihan millä hintaa tahansa, mitä me vaan sitten halutaan ehdottaa).

Myös välittäjien palkkioissa oli isoja eroja, ja ilmeisesti ne määräytyvät loppupeleissä myöskin pärstäkertoimen mukaan? Näin ainakin itse päättelin, koska palkkioista ei aina saanut tietoa puhelimitse ollenkaan, vaan vastaus oli että "katsotaan se prosentti sitten kun olen paikalla ja arvioinut miten paljon asunnon myynnistä on työtä". Myös ehdotukset toimeksiantojen pituudesta vaihtelivat. Laki sallii kait enintään 4kk:n toimeksiannon. Ilmeisesti sen pituinen sopimus takaa välittäjälle sen, että jos asunto menee edes jollain aikajänteellä kaupaksi, niin silloin välittäjäkin saa oman palkkionsa, eli riski pienenee siitä, että myyntityöstä tulisi pelkkiä kuluja, muttei palkkiota.

Nyt valitsimme sellaisen vaihtoehdon, että muutimme itse alta pois rakennusajan vuokra-asuntoon, sen jälkeen paikalle tuli ammattivalokuvaaja, joka osaa paremmin kuvata asunnon parhaat puolet, ja samalla asunnon tilavuus pääsee oikeuksiinsa.

Ammattivalokuvaajan työstä tyylinäyte eli lopputulos kuvauksesta on tässä linkissä:

Katsotaan miten myynti sujuu nyt!