Viime aikoina rakennusblogeissa on pyöritelty rahaa joko rakennusbudjettien tai kustannusten muodossa. Tuon tähän euromääräiseen tarkasteluun vielä yhden tulokulman lisää, eli jos pelkästään euroja tarkastellaan, niin mikä asumismuoto on edullisin? Sillä jossain sitä kait kaikkien on pakko asua? Suomen leveyspiireillä ulkonakaan ei oikein tarkene. Ja kaikista asumismuodoista tulee jotain kustannuksia.
Otetaan esimerkkinä 4 henkinen perhe, joka lienee Suomessa aika tavanomainen. Jos molemmilla lapsilla on oma huone, lisäksi jos on vanhempien makuuhuone ja myöskin olohuone, niin tästä tulee tilantarpeena yhteensä 4h + k + s. S-kirjain tarkoittaa saunaa, koska onhan sellainenkin ihan mukava.
Itse asuimme rakentamisen ajan vuokralla, ja vuokra-asuntona oli paritalon puolikas, jossa neliöitä 92m2 ja huonemäärä oli juurikin tuo 4h+k+s. Lisäksi oli iso takapiha ja mukavat naapurit, joten olisi siellä vaikka viihtynyt paljon pidempäänkin, mutta muutettiin pois, kun oma talo saatiin muuttovalmiiksi. Vuokra-asumisen kulu oli 1100€/kk. Muita asumisen kuluja ei ollut.
Seuraava esimerkki voisi olla sitten vaikkapa uusi omakotitalo, eli tämä jossa itse nyt asumme. Pinta-alaa 241m2, huonemäärä riittävä, ja asumisen kulut näyttäisi asettuvan noin 306€/kk tasolle (sisältäen kaikki asumisen kulut kiinteistöveroista jätemaksuihin saakka). Lisäksi omassa asumisessa on aina pääomaakin kiinni. Jos ei ole ollenkaan omaa pääomaa, sitten sitä pitää lainata. Ja lainarahalla on tietty hinta, joskaan ei kovin suuri juuri tällä hetkellä.
Sanotaan vaikka että jos lainan korko olisi 1,5% ja jos koko talon hinta olisi pelkästään pankkilainaa, sitten tässä tapauksessa noin 575000€ talosta aiheutuisi vuodessa korkokuluja 8625€ eli kuukaudessa 718,75€. Asumisen kulut yhteensä täten 306+718,75€ = 1024,75€. Jos taas pankkilainaa ei tarvitse ollenkaan - eli jos omaakin rahaa on - sittenkin asumisen kulut voisi laskea olevan ihan tuo sama, mutta silloin pitää maksaa korkoa "itse itselleen" se 1,5%, jonka saisi oikeastikin silloin, jos myisi talon pois, ja sijoittaisi varat johonkin 1,5%:n tuotolla. Mutta kun asunnon omistaminen estää tämän sijoituksen, niin kuuluu silloin omasta mielestäni omallekin rahalle (tässä laskelmassa) sama hinta, mitä pankkilaina olisi maksanut.
Ja tällä samalla logiikalla vielä pari muuta esimerkkiä, käyttäen esimerkkeinä nyt netissä löytyviä asuntoja ihan tästä lähistöltä (jotta sijainti eri puolilla Suomea tai pk-seutua ei sotke vertailua).
Tällainen rivitaloasunto olisi myynnissä noin parin kilometrin päässä:
http://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/11739693#?view=gallery&previousSearchId=5
Eli 4h + k +s = 97,5m2 ja ostohinta on (remonttikuluilla lisättynä) 252000€, ja jos tämäkin on kaikki pankkilainaa, sitten korkokulu on 3780€ vuodessa eli 315€/kk. Oletan näissä esimerkeissä jatkuvasti, että lainaa ei lainkaan lyhennetä, koska kirjanpitonäkökulmasta katsottuna lainan lyhennys ei ole kustannus, vaan velat vähenee aina samalla summalla kuin (yrityksen) kassa kevenee, jolloin tuloslaskelmassa katsottuna mikään ei muutu. Siis yrityksen tulos ei pienene siitä, jos lainoja lyhennetään.
Tässä esimerkissä 4 henkisen perheen vesimaksut ja hoitovastike on yht. 4 x 18€ + 351€ = 423€, johon jos lisätään pankkilainan korot, niin kuukausikuluiksi tulee yhteensä 315+423=738€/kk.
Entä mitä maksaa jos valitsee vanhan omakotitalon? Esimerkkitapauksena sellaisesta voisi olla vaikkapa tämä (tämäkin ihan tässä lähinurkilla myynnissä):
http://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/9825957#?view=gallery&previousSearchId=3
Eli rakennusvuosi 1948 ja remontoitu talo. Lämmityskulu on 130€/kk (meillä suorasähkön ekana vuotena 150€/kk), joten asumisen kulu tässä talossa on alhaisemmasta kiinteistöverosta johtuen 50€ edullisempaa kuin meidän uudessa talossa, eli luokkaa 250€/kk. Johon sitten korkokulut päälle hankintahinnasta eli 258000 eurosta 1,5%:n korolla laskettuna tekee 322,50€/kk eli juoksevat kulut ja korot yhteensä on 250+322,50= 572,50€/kk.
Eli neljä eli vaihtoehtoa 4-henkiselle perheelle ja kustannukset halvimmasta kalleimpaan menisi näin:
Vanha 100m2 omakotitalo = 572,50€/kk.
Rivitalo 97,5m2 = 738,00€/kk
Uusi 241m2 omakotitalo = 1024,75€/kk
Vuokra-asunto paritalossa 92m2 = 1100,00€/kk.
Tämä nyt siis tuollainen "pikavertailu" olemassa olevista vaihtoehdoista, jotka oikeasti ovat olemassa ja tarjolla. Tarkemmin miettiessä muuttujia ja riskitekijöitä toki on, ja on mahdollista että voi tulla esim. vuokra-asunnossa vuokrankorotus (ja käytännössä joka vuosi tuleekin). Vanhassa omakotitalossa voi sattua mitä tahansa - vaikka se olisi juuri remontoitu. Ja toki sattumalle on tilaa uudessakin omakotitalossa. Jos "yllätys" kohtaa rivitalo eli AsOy -muotoisessa asumisessa, silloin maksajia on taloyhtiössä aina niin paljon, että riski yhden asukkaan tai perheen osalta on paljon pienempi, koska taloyhtiön nimissä silloin lähdettäisiin pankista korjauslainaa hakemaan. Mutta omakotitalossa asukas maksaa aina itse kaiken.
Myös korkotaso voi vuosien saatossa muuttua, ja jossain vaiheessa varmuudella muuttuu. Se ei vuokralla asuvaa suoranaisesti kosketa, mutta uuden omakotitalon tapauksessa, jossa todennäköisesti on eniten rahaa kiinni, niin koron hinta ja sitä kautta asumisen kuukausikulut alkavat muuttua, vaikka tällä hetkellä korkotaso nyt ei paljon päätä huimaa.
Miksi sitten vuokra-asuminen on kallista? Kai siihen on yhtenä syynä asumistuet, jolloin jos ei työssäkäyvä niitä saa, sitten joutuu maksamaan koko vuokran omasta kukkarostaan. Siksi työssäkäyvälle on varmastikin edullisempi ratkaisu pyrkiä omistusasuntoon, jossa asumisen kulu on pieni sen jälkeen kun asuntolainat on joskus kaikki maksettu.
Ja sitten vastaus otsikon kysymykseen? Kannattaako omakotitalossa asua? No jos asiaa euromääräisesti tarkastellaan, niin kyllä vanhassa omakotitalossa asumisen kulut vaikuttaisi olevan kaikkein edullisimmat. Ei ehkä yksin asuvalle, mutta 4-henkisen perheen tapauksessa se on edullisin, koska tilaa tarvitaan enempi.
Tuo ylläoleva vertailu "ontuu" sikäli, että 3 tapausta on noin 100 m2 ja yksi - eli meidän nykyinen talo on 241m2, jolloin jos uuden talon esimerkki olisi puolta pienemmästä talosta, kk-kulut olisi todennäköisesti paljon pienemmät. Siltikin vuokra-asuminen lienee vaihtoehdoista se kaikkein kallein, ja vanha omakotitalo halvin.
 |
| Vanhat omakotitalot ovat usein myös kauniita katsella. |
Hyvät laskelmat! näitä sietää pohtia! mekim asuimme raksa-aikana paritalossa 105m2 ja vuokra täällä pohjoisessakin 1000e. + vesi ja sähköt. Samoihin lukemiin päästään omassa uudessa kodissa lyhennysten kanssa. Isolle perheelle en kyllä osaa keksiä halvempaa asumismuotoa. Pari/rivi/kerrostalossa lasten kanssa asuminen taas ei ole kovin laadukasta ja toivoisin että poliitikot mahdolistaisi että kaikki lapsiperheet voisivat halutessaan asia omakotitalossa tai vastaavassa.
VastaaPoistaVanhan talon hankkimisesta ei ole omakohtaista kokemusta mutta mietin tuleeko todella niin paljon halvemmaksi? en ole vielä tavannut yhtään perhettä joka ei olisi pannut koko höskää remonttiin ja ihan yhtä kalliita ne kalustehankinnat ovat tuli ne sitten vanhaan tai uuteen taloon?!
Poista"en ole vielä tavannut yhtään perhettä joka ei olisi pannut koko höskää remonttiin..."
VastaaPoistaHei Karoliina,
Hyvä tarkennus sinulta tuossa - siis jos vanhan omakotitalon ottaa just sellaisena kuin se on - ja toivoo ettei tule pakkotahtisia yllätyksiä esim. vesivahingon muodossa, ja tekee pelkästään maalausta ja/tai tapetointia, niin sitten nuo omat laskelmani saattaa pitää paikkaansa, ja vanhassa talossa asuminen maksaa vain just sen verran, mitä tulee pakollisia juoksevia kuluja ja/tai pankkilainan kulut.
Mutta jos vanhaa taloa (vaikka olisi kunnostettukin), alkaa vielä itse remontoimaan, niin se mitä olen itse vanhan talon remppaajilta kuullut, niin vanhaan taloon saa uppoamaan ihan loputtomasti remonttirahaa - ja siltikään se ei ole sen jälkeen uusi.
Mutta jos tyytyy siihen olotilaan, mikä vanhassa talossa on, eikä tee tapetointia kummoisempaa remonttia, niin silloin edullisestikin voi ehkä selvitä... Ja lähinnä siksi, että vanhan talon hankintahinta on edullinen. Käyttökustannus esim. energialaskun muodossa voi olla reippaasti yli sen mitä uusi talo olisi kuluttanut, esim. tässä omassa esimerkissäni noin 100m2 vanha omakotitalo kulutti lämmityksen osalta melkein sen saman mitä meidän 241m2 uusi talo kuluttaa. Ei siinä lämmityksen kk-hinnassa näköjään montaa kymppiä eroa ollut...
Tähän täytyy kommentoida että olen itse saanut hiukan erinäköisiä tuloksia. Kyseessä on talousrakennuksen kanssa noin 240m2 lämmintä tilaa. Sijainti tampereen kupeessa.
VastaaPoistaKaikki kustannukset kahdella hangellä on netit ja sähköt ja vakuutukset sisältäen 290€/kk/2 hlö. Talo on maalämmöllä ja puita ei ole poltettu juuri ollenkaan. Kaikki tila on 22 asteista. Vuoden 2015 kokonaissähkönkulutus oli 9400kWh. Rakentamisessa ajatuksena ja tähtäimenä oli edulliset asumiskustannukset.
Korkomenoista sen verran että viitekorkona 1kk euribor ja marginaalina 0,7. Tästä kokonaiskoroksi saa noin 0,35%. Vaikka jotakuinkin koko rakentamiseen käytetty summa olisi velkaa niin tällöin korkokustannukset kuukaudelle olisi vain karvaverran yli 100€ kuukaudessa...
Vertailukustannukseksi laskin samalla sisällöllä (vakuutukset, netit, sähköt yms.) noin 75m2 rivitalo kolmiolle noin 360€/kk. Tosin tässä meillä on oma tontti vs pieni oma takapiha. Kahden auton katos + 2 auton autotalli + 4 huonetta yhdessä tasossa konaisuudessaan 240m2 alalla vs 75m2.
Vertailukohdat eivät vastaa toisiaan mutta siitä huolimatta asumme edullisemmin.... ;)
Kiitos laskelmista, varsinkin tuo maalämmön 9400 kWh/vuosi on ihan hyvä vertailuluku minullekin. Vaikka Tampereella talvi lieneekin vähän ankarampi kuin tässä Vantaalla, jossa merikin on suht lähellä.
PoistaJäin vielä miettimään, että meneekö muuten tuo korkolaskelma juuri noin? Eli jos 1kk Euribor on tällä hetkellä miinusmerkkinen eli -0,342% - ja jos asiakkaan oma marginaali on esim. 0,7% - niin eikös pankin perimä kokonaiskorko siltikin ole se 0,7%? Eli pankki ei "hyvitä" negatiivisesta korosta mitään? Koska silloin, jos viitekorkona oleva EURIBOR laskisi esim. tasolle -1,0%, niin silloin kokonaiskorkokin menisi negatiiviseksi, ja viimeistään silloin jokaisen lainanottajan kannattaisi ottaa vaikka miljoonan euron laina... (pankkihan maksaisi siitä joka kuukausi selvää rahaa, eikä maailma näin voi toimia?)
Siitä olen samaa mieltä, että omakotiasuminen on edullisempaa, ja teilläkin ison talon kustannukset ovat varsin alhaisella tasolla. Jolloin jos asioita euromääräisesti tarkastellaan, niin nyt kun pääoman korko ei ole juuri mitään, niin AsOy -muotoisesti ei kannattaisi kenenkään asua? Omakotitalossa pääsee asumaan kuukauden halvemmalla kuin esim. 75m2 rivitalossa - tai samalla rahalla pk-seudulta ei taida saada kuin pienen yksiön?
Sehän tässä huvittaakin että edellinen lainani oli 0,35% marginaalilla. Tällähetkellä se olisi jotainkuinkin ilmaista. Sopimushan on aina pankin ja asiakkaan välinen ja itselle aikanaan kriteeri oli 1kk EURIBOR. Tutkin tuota asiaa aikanaan ja totesin että tuo tulee ehdottomasti edullisimmaksi. Nykyään negatiiviset viitekorot ja 1kk EURIBOR saattaa olla torpattu pankin puolelta.
VastaaPoistaTässä kuvankaappaus verkkopankista.
http://imgur.com/W0XFl43
Tosiaan energiankultuksissa on sellainen ero että minun kiinteistö on yhdessä tasossa ja kahdessa eri rakennuksessa. Lisäksi keskimääräinen korkeus on melko suuri. Talousrakennus 2,9m ja talo 3,4m. Tällöin lämmitettäviä kuutioitakin tullee hiukan enemmän. Myös kylmää vasten olevia pintoja kuten kattoa, seinää ja lattiaa on varmaan jonkinverran enemmän... Ja tietysti energiankulustusta lisää vielä 5,2*2,7m nosto-ovi tallissa sekä 200km pohjoisempi sijainti kuten mainitsitkin.
Olen samaa mieltä että osakeyhtiössä ei ole mitään järkeä asua ja jos vain on mahdollisuus niin sittenkin pyrkiä uuteen taloon.
Itse värkkäsimme talon pitkästä ja tein jotakuinkin kaiken itse. Kun palkoista pystyi säästämään niin käytin rahat laadukaisiin materiaalein.
JEP. Ja onpa muuten edullinen lainasopimus (ja kokonaiskorko), joten pitänee toivoa että korkotaso vielä laskisi vähintäänkin 0,4% - sillä silloinhan tuo kokonaiskorko vetää jo negatiiviseksi... Jos pankki on kerran tällaisen lainasopimuksen tehnyt, niin mielenkiintoista olisi katsoa, miten he siihen sitten siinä tilanteessa suhtautuvat? :-)
PoistaJa jos nyt joku miettii tai vasta suunnittelee omakotitalon rakentamista, niin noita tuollaisia "poikkeuksellisen lauhoja talvia" (esimerkiksi juurikin 2015) tahtoo nykyään tulla aika usein, jolloin jäädään 20% normaalikulutuksesta jälkeen. Ja vielä jos joku sitten rakentaa sellaisen monikerrosratkaisun, joka meilläkin on - niin taas jäädään (matemaattisesti seinäpinta-aloista laskettuna) vielä toiset 20% jälkeen siitä, mitä lämmityskulujen pitäisi olla. Eli ollaan jo 40% perässä "normaalista". Sitten pitääkin miettiä, että mikä sellaisessa tapauksessa on se oikea ja paras lämmitysratkaisu juuri siihen tilanteeseen?
Mekin tehtiin pitkästä tavarasta ja mahdollisimman pitkälti itse, ja kun on 2-kerrosta maan päällä, niin tarvittiin toki hyvät tellinkit talon ympärille, ja muutenkin rakentaminen ylös oli kyllä hitaampaa. Mutta ei se mielestäni yhtään kalliimpaa ollut, eli neliöhinnaksi tuli ihan se sama, mitä olisi tullut 1-kerros ratkaisussakin...
Energiatodistuksessa otetaan huomioon ulkoseinien ikkunoiden yms määrä. Ainut mitä se ei voi ottaa huomioon on käyttötottumukset kuten erilaiset huonelämpötilat sekä miten energia rakennukseen tuotetaan. Jos asuja polttaa 10m3 puuta niin se on selvä että ostoenergian määrä on aivan jotain muuta kuin mitä energiatodistus kertoo. Tai vastaavasti jos haluttu huonelämpötila on 25 astetta 21 sijaan niin myös tuo nostaa lämmitysenergian kulutusta 12%.
PoistaNykyistä energiatodistusta riivaa ainakin maalämpöpumppujen osalta se että se laskee järjestelmä hyötysuhteeksi aivan liian pienen lukeman. Nykyään lattialämmityksellä ja hyvällä maalämpöpumpulla vuosihyötysuhteeksi muodostuu 4-5. Energiatodistuksissa muistaakseni käytetään lämpöpumpulle kerrointa 2.5 mikä pitää paikkansa ainostaan todella alimitoitetulla patterijärjestelmällä varustettu vanha omakotitalo jossa tarvitaan todella kuuma menoveden lämpötila.
Itse tekemällä ja suorittamalla hankinnat on mahdollista tehdä merkittäviä säästöä. Itse arvelen että olen säästänyt 6-numeroisen summan. Hankitojen suhteen tosin on sellainen fakta että usein siihen hintaan mitä putkareiden/sähkäreiden kautta on mahdollista ostaa sähkö- ja lvi-tarvikkeita tukusta ei niitä todellekaan saa mistään jollei sitten tilaa itse suoraan saksasta(tosin kaikkea ei ole sieltäkään pohjoismaisena saatavilla). Siten saattaakin olla tärkeää pitää lämpöiset välit putkariin/sähkäriin jotta noita kanavia voi käyttää hyväksi. Heidän alennukset tukkujen ovh hinnoista ovat yleensä 30% - 75%. Rautakaupoista samat tuotteet saa sitten 0 - 25% alennuksilla.
Saas nähdä saadaanko kiinteistöjen energiatodistukset joskus fiilattua siihen malliin, että ne ovat oikeaan osuvia ja antavat oikeita "tuloksia"? Jos tässä onnistutaan, niin veikkaan että melko pian sen jälkeen verottaja keksii, että kiinteistöverokin voitaisiin määrätä energiatodistuksen arvosanan mukaisesti. Niinhän tämä juttu meni jo autoissakin jossa veron perusteena on päästötaso.
VastaaPoistaSinällään aika ongelmallinen koska vanhaa rakennuskantaa on todella paljon ja tällöin niiden arvo alkaisi romahtamaan todella nopeasti...
PoistaKun sain itse lopputarkastuksen tehtyä niin kaupungin rakennustarkastaja sanoi että energiatodistuksesta otetaan vain kirjain talteen. Vaikka kuinka olisi ollut passiivitaloa niin se ei olisi auttanut yhtään mitään tuon kirjaimen suhteen koska paras tuolloin oli A joka energiatodistuksesta löytyy. Sinällään energiavero kyllä hoitaa omalla tavallaa tuota suuresta kulutuksesta johtuvaa suurempaa maksutaakkaa...
Nythän tilanne on ymmärtääkseni juurikin sellainen tai sen suuntainen, että kun maailman ympäristökokouksissa pohditaan päästötavoitteita, niin EU:n edustajat kahmimat neuvotteluissa itselleen suurimmat päästötason pudotusvelvoitteet.
VastaaPoistaSen jälkeen kun EU:n sisäisesti katsotaan miten tavoitteet saavutetaan, ja miten taakka jaetaan, niin Suomen edustajat kahmimat itselleen leijonan osan.
Ja nyt ihmetellään miten ne voisi saavuttaa...
Pelkästään uudisrakentamisen kautta Suomi ei saavuta omia tavoitteitaan vuonna 2020. Jolloin vanhoillekin rakennuksille täytyy jotain tehdä. Ja jotta vanhoillekin taloille alkaisi oikeasti jotain tapahtua, niin pikkuisen pelkään että energiatodistukset, ja sen perusteella tapahtuva verotus huomataan hyvinkin toimivaksi työkaluksi. Samalla tulee pikkuisen valtion kassaakin saatua kuntoon, kun kerätään vanhojen kiinteistöjen omistajilta lantit parempaan talteen.
Mutta nyt ongelmana on vielä Energiatodistuksen pelisääntöuudistukset, eli tuote ei ole vieläkään valmis. Ja nykytilanteessa(kin) on liikkeellä niin monenlaista energiatodistusta, että omasta mielestäni pitäisi kumota koko laki. Eli mitätöidä kaikki energiatodistukset. Ilman niitäkin on kuitenkin pärjätty tähän päivään asti, eli jo satoja vuosia.
Laina tarjous 2% korolla
VastaaPoistaJos tarvitset taloudellista apua, älä epäröi ottaa yhteyttä. Voit saada lainaa on välillä 2.000 € ja 10.000.000 € erittäin suotuisin ehdoin laillisesti ja luotettavuutta. Jos haluat lisätietoja rahoitusjärjestelyistä, ota yhteyttä sähköpostitse. E-mail: marxinro@gmail.com