Kotiblogit ja kodin hinta - varo sudenkuoppia!

Jos et vielä ole Helsingin sanomien tilaaja, niin nyt kannattaa tänään hakea sunnuntain 13.3.2016 lehti vaikka R-kioskilta. Tai pystyy lehdet tietysti lukemaan ensi viikolla vielä kirjastossakin.

Hesarin Koti -liitteessä oli erittäin mielenkiintoinen vertailu, mitä oma koti tulee maksamaan erilaisilla rahoitustavoilla. Ja miten vaikeaa niiden vertaileminen on. Nykyään kun asuntokauppa ei oikein käy, ovat mm. rakennusliikkeet tuoneet markkinoille omia rahoitusmallejaan, ja sen myötä ainakin uuden ja vastavalmistuneen asuntoon voi saada "omakseen" hyvinkin pienellä rahalla.

"Omakseen" -sanan laitoin lainausmerkkeihin ihan tarkoituksella, sillä loppupeleissä aina kaiken joutuu kuitenkin jollakin aikajänteellä omaksi maksamaan. Taloyhtiön lainat eivät siis ole ikuisia, vaan nekin pitää maksaa määräajassa, ja eihän taloyhtiöt yleensä mistään muualta rahaa saa, kuin omilta osakkailtaan eli asukkailta.

Kun oma koti on saatu hankittua, niin olipa se sitten oikeasti oma, tai vuokrattu tai vuokraamalla omaksi (tämä onkin minulle ihan uusi juttu, pitääkin tutustua joskus tarkemmin), niin sen jälkeen voi halutessaan perustaa koti-blogin, joka voi olla esim. sisustamiseen, rakentamiseen tai vaikka puutarhan hoitoon painottunut. Kukin mieltymyksensä mukaan...:-)

Tähän harrastukseen on nyt päivän Hesarissa tarjolla hyviä vinkkejä, ja tätä varten Hesarin toimittaja haastatteli kolmea bloggaajaa eli Sanna Piitulaista, Jenna Sohlbergiä ja Mika Rautiota. Vaikka itsekin siis osan vinkeistä annoin, niin täytyy kyllä rehellisyyden nimissä todeta, että en mä niitä omia vinkkejäni omassa blogissanikaan aina tule noudattaneeksi. Mutta ehdottomasti yksi hyvä henkireikä oman blogin pitäminen on silti ollut. Varsinkin rakentamisen ollessa kiivaimmillaan.

Sellainenkin seikka muuten tuli tässä haastattelujen lomassa esille, että taidan olla kotibloggaajien joukossa hyvin harvinainen siksi, että olen mies? Ilmeisesti näin se sitten on, vaikka en ole itse tätä tullut ennen ajatelleeksi. Lukijoiden puolella miehiä on varmaan enemmänkin, mutta silti naiset voittavat sielläkin? Tai ainakin Hesarin artikkelissa todettiin, että tyypillisin lukija olisi nainen, joka on iältään 35-49 vuotias.



Hesarin vinkit tyylikkääseen bloggaamiseen.
Lukaisepa päivän Hesarista tarkemmin.

Bloggaamisesta löytyy useamman aukeaman juttu.

Tämän aamun Hesarissa oman mielenkiintoni varasti kuitenkin otsikko, että "Paljonko oma koti oikeasti maksaa?" Aikaisemmin, ja yhä vieläkin päävaihtoehtoja tässä kohdin on tasan kaksi - joko ostat oman, tai sitten asut vuokralla. Nyt on tullut markkinoille paljon näköjään muitakin vaihtoehtoja. Ja niihin liittyy myös monia sudenkuoppia, joita kaikki asunnon ostajat eivät ole aina havainneet riittävän ajoissa. Selostan tuolla alempana muutamat sudenkuopat tarkemmin, jolloin jospa sitten joku osaisi välttää niitä paremmin...



"Paljonko oma koti oikeasti maksaa?" -kysyy otsikko.
Eri rahoitustapojen kustannuksia on vertailtu artikkelin alalaidassa.

Jos aikoo ostaa tai rakentaa oman kodin, sen voi rahoittaa nykyään joko osissa, tai kaiken kerrallaan. Osissa rahoittaminen tarkoittaa esim. sitä, että tontti voi olla aluksi vuokrattuna, mutta sen voi sitten (halutessaan) lunastaa myöhemmin omakseen.

Tähän liittyen tuli nyt AsOy -puolella aivan tuore päätöskin, että tontinlunastuksesta ei enää peritä varainsiirtoveroja - ja vuosien saatossa jo maksetut varainsiirtoverot tontinlunastukseen liittyen voi hakea verottajalta takaisin. Tarkemmat ohjeet saa verovirastosta (eipä ole näköjään verottaja tästä omille sivuilleen mitään laittanut?), mutta laitan sitten linkin korkeimman hallinto-oikeuden päätökseen. Asia on nyt siis 18.1.2016 päätetty - ja se on lainvoimainen heti:

http://www.kho.fi/fi/index/paatoksia/vuosikirjapaatokset/vuosikirjapaatos/1452863696826.html

Asunnon ostamiseen liittyen päävaihtoehdot on esitetty tässä seuraavassa kuvassa:



Vaihtoehdossa 1 maksetaan asunnon myynti-hinta,
ja jäädään lyhentämään yhtiölainaa. Tontti on vuokratontti.

Jos valitset vaihtoehdon numero 1, niin olehan tarkkana!!! Itse isännöitsijän työssäni olen nyt törmännyt viime vuosina tämän vaihtoehdon kanssa useisiin ongelmatilanteisiin. Taustalla voi olla esim. se tilanne, että pk-seudulla asumisen kulut ovat tähtitieteelliset, ja asunnon saaminen on monelle kiven alla. Vuokratkin ovat korkeita, mutta asunnon ostamiseen ei kaikkien tulot meinaa millään riittää.

Tälllaisissa tilanteissa jopa "pelottavan edullisesti" asunnon saa kuitenkin ostettua, jos hakee ja saa pankista lainaa edes sen verran, että kykenee lainan avulla maksamaan asunnon "omarahoitusosuuden", jolloin tontti jää vuokratontiksi (siitä peritään erillinen tonttivuokran rahoitusvastike), ja rakentamiseen liittyvät lainat jäävät AsOy:lle, joka perii lainastaan siihen liittyen omaa rahoitusvastiketta, mutta sen perintä alkaa vasta joskus myöhemmin...

Tässä "vaihtoehto numero 1:n mallissa" kaikki sujuu ongelmitta yleensä ensimmäiset 2-3 vuotta. Mutta sen jälkeen taloyhtiön lainassa alkaa alkuvuosien lyhennysvapaiden jälkeen juosta myös lainan lyhennykset. Koska rakentaminen ON kallista, on taloyhtiön rakennuslainakin aina hyvin suuri. Ja siihen liittyvät rahoitusvastikkeetkin ovat hyvin suuret - sitten kun ne jossain vaiheessa alkavat. Yleensä ne alkavat asumisen kolmantena vuotena. Lisäksi lisäriskinä voi tulla mahdollinen korkotason nousu, mutta se riski ei ole ainakaan vielä toistaiseksi toteutunut.

Kolmantena vuotena alkavan rahoitusvastikkeen suuruus on ollut tyypillisesti ja usein jopa 10-15 euroa neliöltä. Siis se ei ole koskaan mikään "pikkuraha". Se koskee vain niitä osakkaita, jotka ovat vastuussa taloyhtiön rakennuslainasta - eli niitä, jotka ovat valinneet yllä olevan "vaihtoehdon numero 1", eli eivät ole kerralla maksaneet pois yhtiön osuutta lainasta tai mahdollisesti myös tontin osuutta.

No - aika selvää on, ettei kellään tavallisella palkansaajalla rahat riitä tällaiseen "yllätykseen", sillä jos huoneistossa on vaikkapa 100 neliötä, niin 10-15 euron uusi vastike tarkoittaa siinä tapauksessa 1000-1500€ uutta vastiketta joka kuukaudelle, ja siihen sitten tulee vielä kaikki muut taloyhtiön vastikkeet ja maksut päälle.

Eli tällainen tilanne tarkoittaa siis käytännössä aina sitä, että jos ei pankki anna yllättävässä tilanteessa ja nopealla aikataululla lisää lainaa, niin huonostihan siinä silloin käy. Mutta jos pankista saa lainaa, niin siihen uuteen henkilökohtaiseen lainaan voi sopia joko uudet lyhennysvapaat tai ainakin hyvin pitkän maksuajan. Mutta muuten asunto menee pakkomyyntiin, ja on monissa tapauksissa jo mennytkin. Nykyään vielä, kun asuntokauppakaan ei oikein käy (paitsi kasvukeskusten pienet asunnot), niin ainakin isot asunnot (kasvukeskuksissakin) joudutaan myymään pitkällä myyntiajalla, ja loppupeleissä usein myös hyvin halvalla...

Toinen, mutta onneksi vähän pienempi sudenkuoppa tulee vuokratontista. Siinä oleva kustannus on näkyvissä jo asunnon myyntiesitteessä - toisin kuin tuo kolmantena vuotena alkava yhtiölainan huikea nousu, jota ilmeisesti asunnon myyjä tai välittäjä ei sano ääneen missään tilanteessa?

Vuokratontilla olevissa taloissa maksetaan aina selvästi suurempaa hoitovastiketta, kuin niissä taloissa, jotka ovat omalla tontillaan. Tämä on kuitenkin täysin läpinäkyvä juttu, ja asunnon ostaja varmasti tietää tämän silloin kun uuden asunnon ostaa. Mutta jos ostatkin asunnon vanhasta taloyhtiöstä, joka on vuokratontilla - niin silloin voi pudota suureen sudenkuoppaan - jos ei ole tarkkana. Nimittäin vanhan taloyhtiön tontinvuokrasopimus voi olla tehty esim. 1950 luvulla. Tai joka tapauksessa hyvin hyvin kauan sitten.

Vanha tontin vuokrasopimus on voitu laatia (ja useimmiten onkin laadittu) niin, ettei tontin vuokraa ole voitu nostaa ollenkaan tai ei ainakaan kovin paljon. Jolloin tontin vuokra on vuosikymmenten saatossa inflaation syömä, ja nykyrahassa aivan mitätön... Mutta auta armias, kun se sopimuskausi sitten jossain vaiheessa päättyy - ja kun tontin omistaja (useimmiten kaupunki) pääsee sanelemaan, että paljonko tonttimaa nykyään maksaa, tai millaista vuokraa siitä pitäisi periä, niin silloin taloyhtiön osakkaille annetaan tasan 2 vaihtoehtoa: joko ostaa markkinahintaan tontin omaksenne eli taloyhtiön nimiin, tai sitten alatte maksamaan siitä käypää vuokraa. Molemmat vaihtoehdot ovat katastrofeja, jos asukkaan eli osakkaan talous ja pankkilainat on jo muutenkin ihan tapissa. Kaupungin kanssa voi aina yrittää neuvotella, mutta ei ole mitään takeita siitä, että neuvotteluissa saataisiin mitään tingittyä.

Jos asunnon osto (ja varsinkin uuden asunnon osto) on nykyisin melkoinen taitolaji, niin ainahan asunnon voi vuokratakin. Ja nykyisin tähänkin on tuotu taas uusia vaihtoehtoja esim. että asunto tulee omaksi vuokraa maksamalla. Jos tässä kohtaa on mahdollista se, että vuokraan saa normaalit asumistuet - jotka sitten kanavoituvat vuokraa maksamalla omaksi asunnoksi, niin tämähän on aika kiinnostava vaihtoehto?

Perinteisessä vuokra-asumisessa - vuokrien kalleudesta huolimatta - voi kuitenkin Hesarin laskuesimerkkien mukaan päästä 20 vuotta jopa pienemmällä rahalla, kuin jos asunnon ostaa.

Tässä pitää kuitenkin huomata sellainen seikka, että jos asuntojen arvot nousevat - vuokralainen ei pääse asunnon arvon noususta osalliseksi, eikä 20 vuoden päästä (vuokrasuhteen päättyessä) käteen jää mitään. Asunnon omistaja - vaikka ei olisikaan vielä ehtinyt 20 vuodessa koko asuntoa maksamaan, niin hän saa kuitenkin tililleen koko asunnon kauppahinnan kun asunnon myy. Silloin summasta vähennetään pois mahdollisesti vielä maksamatta oleva osuus, ja se erotus jää sitten omalle tilille. Mahdolliset välityskulut ja myyntivoittoverot joutuu tietysti maksamaan.

Muutenkin uskoisin, että ei kukaan vuokraa asuntoja tappiokseen, jolloin oman asunnon osto on euromääräisessä tarkastelussa aina järkevää jatkossakin. Tietysti jos joutuu muuttamaan toiselle paikkakunnalle, tai jos jo etukäteen tietää, että asuntoa tarvitsee vain lyhyen ajan, silloin vuokraaminen on järkevää ja turvallista. Nykyään ainakaan suuren asunnon myynti ei kohtuullisessa välttämättä ajassa onnistu.



Uusia tapoja asunnon vuokraamiseen.

2 ostotarjousta

No nyt alkoi tapahtua!

Ensimmäinen kirjallinen ostotarjous vanhasta asunnosta saatiin eilen. Ja toinen tänään. Hyviä tarjouksia molemmat. Lisäksi saattaa olla kolmaskin ostotarjous vielä tulossa.

On tämä maailma nykyään ihmeellinen, ensin menee 4 kuukautta niin, ettei tapahdu yhtään mitään. Ja sitten kun alkaa tapahtua, kaikki tapahtuu melkein minuuttien ja tuntien sisällä.

Erittäin huojentavaa kuitenkin se, että tämä asia saatiin nyt pois alta, ja pääsee tämän jälkeen keksittymään varsinaiseen rakentamiseen.

Rakentamisen valmisteluissakin edistystä on myös tapahtunut, eli nurkkapisteiden merkitseminen kaupungintoimesta tapahtuu ensi viikolla, sähkölaitos toi sähköt tontille viime viikolla, ja seuraavaksi katsotaan mikä on tarkka paikka vesiliittymän paikaksi tontin laidalla.

Aloituskokous pidetään sitten jossain lähiaikoina, pitää keskustella vielä arkkitehdin ja vastaavan mestarin kanssa että miten heidän kalentereihin sopii.

Seuraavaksi pitää kuitenkin leikata tontilta ruohot. Lupiinit, maitohorsmat yms ovat kasvaneet jo yli metriä korkeiksi.

Kiinteistövälittäjissä on eroja

Tähän astisen talonrakennusprojektin vaikeimmaksi asiaksi on yllättäen muodostunut vanhan asunnon myynti.

Aluksi myyntiä hoiti "oman kylän kiinteistövälittäjä", jonka tunsin jo pitkän ajan takaa. Hänen kanssaan tehtiin maaliskuussa 2 kuukauden sopimus, ja oletus oli, että asunto menee varmaankin aika nopeasti kaupaksi. Mutta ei mennyt. Lopulta 2 kuukauden toimeksiantosopimus päättyi, ja päätin myydä asuntoa vaihteeksi ihan itse.

Tähän liittyviä otsikointiharjoituksia tuossa alla (katso edellinen blogikirjoitus). Huomiota herättävä otsikointi ehkä tuottikin tulosta, sillä parhaina päivinä oma ilmoitus keräsi lähemmäs tuhat klikkausta. Ja yhteydenottojakin tuli, mutta maaliin asti ei asiassa kuitenkaan päästy. Olin kyllä myynyt omaa asuntoa joskus ennenkin, ja ihan hyvällä menestyksellä. Eikä se mielestäni mikään huono ollut se ensimmäinen välittäjäkään, joka tunnetaan kylillä legendaarisena tyyppinä, joka myy sellaisenkin asunnon, joka muilta välittäjiltä on jäänyt myymättä. En sitten tiedä mikä nyt meni vikaan, vai menikö mikään. Ehkä oli tällä kertaa vain huonoa tuuria? Hyvin lähellä kaupantekoa ymmärtääkseni kuitenkin käytiin useitakin kertoja, eli erillisnäyttöjäkin oli hyvin lyhyellä varoitusajalla, jolloin lähdin töistä kesken päivän kotiin vähän järjestelemään paikkoja ja varmistamaan, että tavarat on edes suht järjestyksessä sen jälkeen, kun muksut ovat lähteneet aamulla kouluun...

Seuraava askel tarinassa oli se, että otin useamman välittäjän paikalle katsomaan. Hehän tulevat mielellään, eli jokainen haluaisi kovasti saada uusia toimeksiantoja. Kysyin kaikilta saman kysymyksen: "Jos alkaisit myymään tätä asuntoa, mitä tekisit eri tavalla, ja miten toimisit että asunto nyt saadaan myytyä?" Monenlaisia vastauksia tuli. Yhden välittäjän ehdotus oli mm. sellainen, että jos te haluatte saada asuntonne nopeasti kaupaksi, niin laitetaan sellainen hinta, että menee äkkiä. Hintaehdotus olisi ollut sellainen, että se alitti jo jokunen aika sitten naapurissa noin 15 metrin päässä myydyn paljon pienemmän asunnon hinnan. Välittäjän palkkiokin olisi ollut varsin edullinen. Ei kuitenkaan oikein lämmetty tälle ehdotukselle, ei vaikka sama välittäjä soitteli vielä peräänkin useita kertoja (ja kun huomasi ettei me lähdetä mihinkään halpis-myyntiin, sitten ehdotti vielä sitäkin, että hän voi myydä ihan millä hintaa tahansa, mitä me vaan sitten halutaan ehdottaa).

Myös välittäjien palkkioissa oli isoja eroja, ja ilmeisesti ne määräytyvät loppupeleissä myöskin pärstäkertoimen mukaan? Näin ainakin itse päättelin, koska palkkioista ei aina saanut tietoa puhelimitse ollenkaan, vaan vastaus oli että "katsotaan se prosentti sitten kun olen paikalla ja arvioinut miten paljon asunnon myynnistä on työtä". Myös ehdotukset toimeksiantojen pituudesta vaihtelivat. Laki sallii kait enintään 4kk:n toimeksiannon. Ilmeisesti sen pituinen sopimus takaa välittäjälle sen, että jos asunto menee edes jollain aikajänteellä kaupaksi, niin silloin välittäjäkin saa oman palkkionsa, eli riski pienenee siitä, että myyntityöstä tulisi pelkkiä kuluja, muttei palkkiota.

Nyt valitsimme sellaisen vaihtoehdon, että muutimme itse alta pois rakennusajan vuokra-asuntoon, sen jälkeen paikalle tuli ammattivalokuvaaja, joka osaa paremmin kuvata asunnon parhaat puolet, ja samalla asunnon tilavuus pääsee oikeuksiinsa.

Ammattivalokuvaajan työstä tyylinäyte eli lopputulos kuvauksesta on tässä linkissä:

Katsotaan miten myynti sujuu nyt!

Myyn tai vuokraan vaimoni....

Kun ei asiat muuten etene, niin myyn tai vuokraan vaimoni...

...vastustuksesta huolimatta asuntomme erittäin halvalla!

 

Asuntokauppa käynnistynyt nihkeästi

Asuntokauppa on piristynyt kevään alkaessa, mutta isännöitsijäntodistuksia ei tilata enää siihen tahtiin mitä vielä viime keväänä. Tällaisen havainnon olen tehnyt omassa työssäni isännöitsijänä Vantaan Tikkurilassa. Ja sama linja ilmeisesti kautta koko Suomen, joskin tässä uutisessa kauppamäärät Vantaalla olisivat laskeneet vain 5% (pitänee paikkaansa, mutta olisin itse kuvitellut laskua isommaksikin):

Taloussanomat: Asuntokauppojen määrä notkahtanut 12.3.2012

Meillä oli oman asunnon ensiesittely eilen sunnuntaina. Välittäjä päivysti tunnin ja sinä aikana esittelyssä kävi vain yksi katsoja. Eli aika nihkeä alku, vaikka onhan tässä vielä kevättä edessäpäin. Enkä ainakaan minä tästä stressaa, huoneisto on oikeasti hyväkuntoinen ja sijainti tällä kylällä ihan hyvä, joten kyllä tämä jollakin aikajänteellä kaupaksi menee tänä keväänä. Hintakin pitäisi olla liljassa muiden samantyyppisten huoneistojen kanssa, näin ainakin sen tietämyksen mukaan, mikä itselläni ja "oman kylän" kiinteistövälittäjän kanssa meillä markkinoista on. Tässä linkki meidän ilmoitukseen (kohdenumero 7144291 www.oikotie.fi):

Meidän huoneisto

Sattumalta myynnissä on naapuritaloyhtiössä toinenkin, aivan samankokoinen ja samoilla pohjapiirustuksilla oleva huoneisto, hintakin on sama 1000 euron tarkkuudella:

Sama naapurissa

Oma asunto laitettiin siis myyntiin, kun selvisi seuraavan asunnon "sijainti", eli muutamme huhtikuun aikana 300-400 metriä naapuriyhtiöön ASO-kotien vuokralaiseksi, tai tarkemmin sanoen asumisoikeusasuntoon. Molemmilla lapsilla koulumatkat lyhenevät, toisella matka on jatkossa alle 100 metriä, toisella muutama sata metriä enempi. Siinä mielessä kävi siis tuuri, että rakennusajan asunto löytyi näinkin läheltä (Laurankuja 1:stä, jos joku tätä tienoota tunteva lukija haluaa tarkemmin tietää). Seuraava asunto on myös suunnilleen samankokoinen, eli RT 4h+k+s, neliöt ainoastaan muuttuvat eli 99 neliötä muuttuu 92:een.

Arkkitehti käy esittelemässä luonnoskuvansa ensimmäisen kerran rakennusvalvonnassa ensi viikon tiistaina. Tässä kohtaa kävi lopulta niin, että kun arkkitehti ensin oli itse noin kuukauden myöhässä, niin sitten kun hänen piti mennä rakennusvalvontaan suunnitelmat ekaa kertaa esittelemään, niin siellä oleva virkailija oli just 2 viikon lomalla. No, kuten jo jossain aikaisemminkin totesin - aikataulut harvoin toteutuvat ennalta suunnitellulla tavalla. Mutta kyllä tämä tästä! Siihen on vahva usko. Nyt kaikki avainhenkilötkin ovat jo löytyneet, eli arkkitehti, vastaavamestari, rakennesuunnittelija, LVI-suunnittelija, sähkösuunnittelija ja valaistussuunnittelija on löydetty, samoin 2 timpuria. Viimeisenä löytyi rakennesuunnittelija.

Ilmoitus Helsinginsanomissa su 18.3.2012 (klikkaa tästä linkki isompiin kuviin)