Kannattaako omakotitalossa asua?



Viime aikoina rakennusblogeissa on pyöritelty rahaa joko rakennusbudjettien tai kustannusten muodossa. Tuon tähän euromääräiseen tarkasteluun vielä yhden tulokulman lisää, eli jos pelkästään euroja tarkastellaan, niin mikä asumismuoto on edullisin? Sillä jossain sitä kait kaikkien on pakko asua? Suomen leveyspiireillä ulkonakaan ei oikein tarkene. Ja kaikista asumismuodoista tulee jotain kustannuksia.

Otetaan esimerkkinä 4 henkinen perhe, joka lienee Suomessa aika tavanomainen. Jos molemmilla lapsilla on oma huone, lisäksi jos on vanhempien makuuhuone ja myöskin olohuone, niin tästä tulee tilantarpeena yhteensä 4h + k + s. S-kirjain tarkoittaa saunaa, koska onhan sellainenkin ihan mukava.

Itse asuimme rakentamisen ajan vuokralla, ja vuokra-asuntona oli paritalon puolikas, jossa neliöitä 92m2 ja huonemäärä oli juurikin tuo 4h+k+s. Lisäksi oli iso takapiha ja mukavat naapurit, joten olisi siellä vaikka viihtynyt paljon pidempäänkin, mutta muutettiin pois, kun oma talo saatiin muuttovalmiiksi. Vuokra-asumisen kulu oli 1100€/kk. Muita asumisen kuluja ei ollut.

Seuraava esimerkki voisi olla sitten vaikkapa uusi omakotitalo, eli tämä jossa itse nyt asumme. Pinta-alaa 241m2, huonemäärä riittävä, ja asumisen kulut näyttäisi asettuvan noin 306€/kk tasolle (sisältäen kaikki asumisen kulut kiinteistöveroista jätemaksuihin saakka). Lisäksi omassa asumisessa on aina pääomaakin kiinni. Jos ei ole ollenkaan omaa pääomaa, sitten sitä pitää lainata. Ja lainarahalla on tietty hinta, joskaan ei kovin suuri juuri tällä hetkellä.

Sanotaan vaikka että jos lainan korko olisi 1,5% ja jos koko talon hinta olisi pelkästään pankkilainaa, sitten tässä tapauksessa noin 575000€ talosta aiheutuisi vuodessa korkokuluja 8625€ eli kuukaudessa 718,75€. Asumisen kulut yhteensä täten 306+718,75€ = 1024,75€. Jos taas pankkilainaa ei tarvitse ollenkaan - eli jos omaakin rahaa on - sittenkin asumisen kulut voisi laskea olevan ihan tuo sama, mutta silloin pitää maksaa korkoa "itse itselleen" se 1,5%, jonka saisi oikeastikin silloin, jos myisi talon pois, ja sijoittaisi varat johonkin 1,5%:n tuotolla. Mutta kun asunnon omistaminen estää tämän sijoituksen, niin kuuluu silloin omasta mielestäni omallekin rahalle (tässä laskelmassa) sama hinta, mitä pankkilaina olisi maksanut.

Ja tällä samalla logiikalla vielä pari muuta esimerkkiä, käyttäen esimerkkeinä nyt netissä löytyviä asuntoja ihan tästä lähistöltä (jotta sijainti eri puolilla Suomea tai pk-seutua ei sotke vertailua).

Tällainen rivitaloasunto olisi myynnissä noin parin kilometrin päässä:

http://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/11739693#?view=gallery&previousSearchId=5

Eli 4h + k +s = 97,5m2 ja ostohinta on (remonttikuluilla lisättynä) 252000€, ja jos tämäkin on kaikki pankkilainaa, sitten korkokulu on 3780€ vuodessa eli 315€/kk. Oletan näissä esimerkeissä jatkuvasti, että lainaa ei lainkaan lyhennetä, koska kirjanpitonäkökulmasta katsottuna lainan lyhennys ei ole kustannus, vaan velat vähenee aina samalla summalla kuin (yrityksen) kassa kevenee, jolloin tuloslaskelmassa katsottuna mikään ei muutu. Siis yrityksen tulos ei pienene siitä, jos lainoja lyhennetään.

Tässä esimerkissä 4 henkisen perheen vesimaksut ja hoitovastike on yht. 4 x 18€ + 351€ = 423€, johon jos lisätään pankkilainan korot, niin kuukausikuluiksi tulee yhteensä 315+423=738€/kk.

Entä mitä maksaa jos valitsee vanhan omakotitalon? Esimerkkitapauksena sellaisesta voisi olla vaikkapa tämä (tämäkin ihan tässä lähinurkilla myynnissä):

http://asunnot.oikotie.fi/myytavat-asunnot/9825957#?view=gallery&previousSearchId=3

Eli rakennusvuosi 1948 ja remontoitu talo. Lämmityskulu on 130€/kk (meillä suorasähkön ekana vuotena 150€/kk), joten asumisen kulu tässä talossa on alhaisemmasta kiinteistöverosta johtuen 50€ edullisempaa kuin meidän uudessa talossa, eli luokkaa 250€/kk. Johon sitten korkokulut päälle hankintahinnasta eli 258000 eurosta 1,5%:n korolla laskettuna tekee 322,50€/kk eli juoksevat kulut ja korot yhteensä on 250+322,50= 572,50€/kk.

Eli neljä eli vaihtoehtoa 4-henkiselle perheelle ja kustannukset halvimmasta kalleimpaan menisi näin:

Vanha 100m2 omakotitalo = 572,50€/kk.
Rivitalo 97,5m2 = 738,00€/kk
Uusi 241m2 omakotitalo = 1024,75€/kk
Vuokra-asunto paritalossa 92m2 = 1100,00€/kk.

Tämä nyt siis tuollainen "pikavertailu" olemassa olevista vaihtoehdoista, jotka oikeasti ovat olemassa ja tarjolla. Tarkemmin miettiessä muuttujia ja riskitekijöitä toki on, ja on mahdollista että voi tulla esim. vuokra-asunnossa vuokrankorotus (ja käytännössä joka vuosi tuleekin). Vanhassa omakotitalossa voi sattua mitä tahansa - vaikka se olisi juuri remontoitu. Ja toki sattumalle on tilaa uudessakin omakotitalossa. Jos "yllätys" kohtaa rivitalo eli AsOy -muotoisessa asumisessa, silloin maksajia on taloyhtiössä aina niin paljon, että riski yhden asukkaan tai perheen osalta on paljon pienempi, koska taloyhtiön nimissä silloin lähdettäisiin pankista korjauslainaa hakemaan. Mutta omakotitalossa asukas maksaa aina itse kaiken.

Myös korkotaso voi vuosien saatossa muuttua, ja jossain vaiheessa varmuudella muuttuu. Se ei vuokralla asuvaa suoranaisesti kosketa, mutta uuden omakotitalon tapauksessa, jossa todennäköisesti on eniten rahaa kiinni, niin koron hinta ja sitä kautta asumisen kuukausikulut alkavat muuttua, vaikka tällä hetkellä korkotaso nyt ei paljon päätä huimaa.

Miksi sitten vuokra-asuminen on kallista? Kai siihen on yhtenä syynä asumistuet, jolloin jos ei työssäkäyvä niitä saa, sitten joutuu maksamaan koko vuokran omasta kukkarostaan. Siksi työssäkäyvälle on varmastikin edullisempi ratkaisu pyrkiä omistusasuntoon, jossa asumisen kulu on pieni sen jälkeen kun asuntolainat on joskus kaikki maksettu.

Ja sitten vastaus otsikon kysymykseen? Kannattaako omakotitalossa asua? No jos asiaa euromääräisesti tarkastellaan, niin kyllä vanhassa omakotitalossa asumisen kulut vaikuttaisi olevan kaikkein edullisimmat. Ei ehkä yksin asuvalle, mutta 4-henkisen perheen tapauksessa se on edullisin, koska tilaa tarvitaan enempi.

Tuo ylläoleva vertailu "ontuu" sikäli, että 3 tapausta on noin 100 m2 ja yksi - eli meidän nykyinen talo on 241m2, jolloin jos uuden talon esimerkki olisi puolta pienemmästä talosta, kk-kulut olisi todennäköisesti paljon pienemmät. Siltikin vuokra-asuminen lienee vaihtoehdoista se kaikkein kallein, ja vanha omakotitalo halvin.

Vanhat omakotitalot ovat usein myös kauniita katsella.

Lainapaperit allekirjoitettu

Tämä on tavallaan jatkokirjoitus asiaan "pankkien vertailu kannattaa", joka löytyy

tästä linkistä:

Vanhan asunnon myynti tapahtuu tänään, ja siinä yhteydessä myös tonttilaina siirtyy uuteen pankkiin. Eilen teimme aika nopean ja ehkä yllättävänkin valinnan pankin suhteen. Laina nostettiin meille aivan uudesta pankista, jonne meillä ei ollut aiemmin mitään siteitä. Kuitenkin asiakaspalvelu, lainatarjous ja ensivaikutelma noin yleensäkin olivat niin hyvät, että tuli todellakin sellainen fiilis, että meidät ihan oikeasti halutaan sen pankin asiakkaiksi.

Koska omassa työssäni olen tekemisissä kaikkien pankkien ja kaikkien tämän alueen kiinteistövälittäjien kanssa, en nyt halua puhua näistä kummistakaan niiden oikeilla nimillä, vaan totean että hyviähän ne ovat kaikki.

Tosin tällä kertaa pankeista saaduissa lainatarjouksissa kuitenkin 2 nousi ylitse muiden ja niistä toinen valittiin eilen - itse asiassa aika pikaisella aikataululla, eli kun iltapäivällä oltiin pankkiin yhteydessä, että "otettaisiin sitten se laina teidän pankista", niin aikavaraus pankkivirkailijalle onnistui jo samana iltana klo 18:00. Kun muuten ongelmana olisi ollut se, että minulla ja vaimolla on päivisin työesteitä, niin yhteistä aikaa olisi ollut arkipäiville hankala löytää.

Siinä sitten rakennuslaina-asioiden yhteydessä laitettiin kaikki muutkin pankkiasiat kuntoon, alkaen aina siitä, että lapsetkin alkavat meillä jo olemaan siinä iässä, että heille voi hankkia ensimmäisen pankkikortin, jolla voi sitten pitää pikkuisen rahaa tilillä, ja harjoitella kortilla maksamista. Isoista summista ei ole tietystikään kuukausitasolla ainakaan meidän lasten kohdalla kyse, mutta tuntuu jotenkin helpommalta jos ja kun viikkoraha maksetaankin omalta tililtä lapsen tilille, ja perästäpäin sitten tiliotteista nähdään mitä sille rahalle on sen jälkeen tapahtunut. Eli missä ja kuinka paljon sitä korttia on käytetty. Käteisen rahan käytöstä meille vanhemmille ei jäisi mitään tietoa, ja käteisessä rahassa vielä sekin ongelma, että jos sen hukkaa, sitä ei saa takaisin. Hukatun pankkikortin voi sen sijaan aina kuolettaa ja uusia. Kunhan sitten ei hukkaa tunnuslukuja siinä mukana.

Uusia kortteja tuli meillekin aika lailla. Pankin palvelu pakettiin sisältyi vielä erillinen Visa-kortti, tavallaan varakortiksi ulkomaan matkoille jos varsinainen kortti häviäisi. Tai jos sen vaikka suosiolla jättäisikin kotiin. Sitten tulee vielä rakennushankkeelle oma erillinen tilinsä, johon minulla ja vaimolla on yhdessä käyttöoikeus, ja nimenomaan kaikki lainannostot ja laskujen maksut kulkevat tämän tilin kautta. (Ja tähänkin tiliin siis oma pankkikortti kummallekin). Tämä tili palvelee myös As Oy:n kirjanpitoa, kun meidän omakotitalo on As Oy muotoinen. Rahaa rakennustilille tulee aina sitä mukaa, kun skannataan saapuneet laskut pankille (jos lasku on maksukelpoinen ja työ hyväksytty). Tämmöistä "skannaa ne laskut meille" -palvelua meille ei esitelty kuin tässä yhdessä pankissa, joten pankeissa taitaa sittenkin olla eroja. Eli vertailu kannattaa. Muissa pankeissa rahaa olisi saanut valmiusastetodistuksia vastaan, ja niiden laatiminen laahaa aina pikkuisen perässä. Eli siinä helposti urakoitsijakin hermostuu, jos joutuu rahojaan odottamaan.

As Oy muotoisessa rakentamisessa kuvio on monimutkaisempi myös sikäli, että As Oy rakentaa ja omistaa talon. Me omistamme osakekirjan, joka oikeuttaa hallitsemaan As Oy:n ainutta huoneistoa, eli käytännössä koko omakotitaloa. Pankin näkökulmasta me olemme kuitenkin henk.koht. veloista vastuissa, ja rakentamislainan ovat meidän henk.koht. omia lainoja - jotka me sitten kirjanpidossa taas lainaamme eteenpäin As Oy:lle. Tämä kuvio siitä syystä, että jos emme ottaisi pankista henk.koht. lainaa - emme myöskään saisi vähentää asuntolainan korkovähennyksiä omassa verotuksessamme. Eli jos lainat olisikin As Oy:n nimissä - ei se As Oy mitään korkovähennyksiä saa, eikä sillä ole mitään sellaisia tulojakaan, josta ne vähennykset voisi tehdä.

Korkomarkkinoill edetään mielenkiintoisia aikoja. 5v-kiinteäkorkoista lainaa saa alle 2,5%:n kokonaiskorolla ja Euribor 12kk-sidotun lainan kokonaiskorko alkaa niukin naukin kakkosella, siitäkin huolimatta että pankin marginaali on yhden prosentin luokkaa, tai itse asiassa vähän yli. Inflaatio on kuitenkin nyt samaan aikaan 3-3,5%:n luokkaa, eli todellinen lainan korko on negatiivinen.

Paperia näissä pankkiasioissa tulee aina hurja määrä, nytkin kaikki velkakirjat, panttaussitoumukset, tilinavaukset, lasten tilinavaukset, pankkikorttihakemukset, arvo-osuustilin avaukset yms. tekivät paperinipun paksuudesta reippaasti yli 2 senttiä. On siinä lukemista, jos joskus jaksaa kaikki ne vakioehdot läpi lukaista. Ja aikaakin näissä menee. Päästiin pankista pois vasta ilta kahdeksalta, eli tuli pankkivirkailijallekin tosi pitkä päivä. Ja jos pankkivirkailija itse tämän jutun lukee, niin suuret kiitokset vielä erittäin ystävällisestä palvelusta myöskin.

Nyt sitten odotellaan aloituskokousta. Ja lisäksi rakennesuunnittelijalta puuttuu vielä se detaljikuva, josta selviää kaivettavan kuopan tarkka syvyys. Sitten sen kuopan voikin jo kaivaa pikapuoliin.