Rakentamisen kulut tähän asti - yhteenvetoa

Nyt kun tässä jo mennään rakentamisen osalta loppusuoraa, niin paikallaan voisi olla tilannekatsaus, että mitä rakentaminen on tullut maksamaan. Aihe lienee ajankohtainen tähän aikaan vuotta ainakin niille, jotka nyt ovat juuri ensi kesänä aloittelemassa rakentamista. Hyviä ja tuoreita pohdintoja tähän liittyen löytyy muistakin rakennusblogeista, esim. täältä.

https://rakentamisenriemua.blogspot.fi/2017/04/omatoimirakentajan-rakennusbudjetti.html

Rakentamisen tähän mennessä toteutuneet kustannukset olet itse koonnut tänne:

http://talopakettitalorautio.blogspot.fi/p/toteutuneet-kustannukset.html

Yksi välietappi omassa rakentamisessani oli muuttotarkastus, johon mennessä kuluja oli kertynyt 526.380,05€ ja omia työtunteja 2266 kpl. Pelkästään talon eli rakennuksen kustannukset olivat noin 366 tonnia per 241m2 ja tontti 595m2 liittymineen maksoi noin 160 tonnia. Eli noin 1500€/m2 talon saa siihen kuntoon, että siihen pääsee asumaan (toki eihän se nyt minimissään vaadi muuta kuin peseytymismahdollisuuden, ja yhden valmiin huoneen, jossa voi turvallisesti asua).

Toinen välietappi tulee tänä kesänä, kun pidetään muuttotarkastus. Tietysti ei sekään kustannuksia pysäytä, niitä tulee asumisen aikana sen jälkeenkin. Tulee siis normaalit asumisen kulut, ja sitten ajattelin noin 5 vuoden päästä asentaa vielä aurinkopaneelit katolle. Niiden kanssa en pidä kuitenkaan kiirettä. Vähän jos vielä odottaa, niin paneelien tehot nousevat samalla kun niiden hinnat putoavat. Mutta kuluja siis tulee koko ajan lisää ja lisää - ei kai talo koskaan niin valmis ole, ettei siihen mitään lisättävää keksi? Jos ei muuta, niin pihapiiriin ainakin voi keksiä koko ajan uutta projektia tai hankintoja.

Nyt tällä hetkellä toteutuneet kulut ovat kalenterivuosittain ryhmiteltynä tässä:

Vuosi 2010 yhteensä = 105.000,00€

Vuosi 2011 yhteensä = 9.414,63€

Vuosi 2012 yhteensä = 182.948,26€

Vuosi 2013 yhteensä = 99.818,26€

Vuosi 2014 yhteensä = 142.563,93€

Vuosi 2015 yhteensä = 22.262,23€

Vuosi 2016 yhteensä = 6.783,68€

Yhteensä näistä tulee 568.790,99 euroa. Ja sillä on siis saatu 3-kerroksinen talo, jossa on kellari, jonka päällä on 2 kerrosta puutaloa. Ja lopputulos näyttää toistaiseksi ihan hyvältä ja onnistuneelta. Ainakin itse olen täysin tyytyväinen. Enkä keksi, että jokin olisi mennyt pieleen - tai ainakaan itselläni ei nyt tule mieleen mitään, mikä olisi pitänyt tehdä tai suunnitella eri tavalla.

Rakennusblogissa kertyneet kulut ovat edelleenkin vain ja pelkästään siinä järjestyksessä mitä laskut ovat saapuneet. Informaatioarvo olisi suurempi, jos asiat olisi ryhmitelty eri pääkokonaisuuksiin, mutta sitä en ole ehtinyt vielä(kään) tekemään. Tietysti antaa tämäkin nyt ehkä jotain suuntaa? Kustannukset ovat kyllä aika hyvin pääkohdittain järjestyksessä omassa Excelissäni, mutta excelin tuominen tänne blogiin ei ole ihan pikkujuttu... Tässä kuitenkin kurkkaus sinne Excelin puolelle kuvakaappauksen avulla:

Entä säästääkö siinä sitten mitään, jos kaiken tekee itse? Jaa-a siinäpä varsin hyvä kysymys.

Nyt omassa rakentamisessani siis sellainen tilanne, että ilman tontin ostohintaa yhden neliön hinnaksi on tullut 1924€/m2. Ja tontti mukaan lukien yhden lämpimän asuin neliön hintana on 2360 euroa.

Tähän voi liittyä yksi näköharha. Nimittäin jos rakentamisessa puhutaan neliöhinnoista tai neliöhinta-arvioista, niihin ei koskaan sisälly tontin hinta mukaan. Mutta jos talon ostaa, siinä tulee samassa rahassa tonttikin aina mukana. Mutta silti neliöhinnat molemmissa tapauksissa voivat olla aikalailla samaa luokkaa. Tai ei niissä ainakaan isoja eroja ole. Tämän hetkisessä markkinatilanteessa uudehkon talon onnistuu ilmeisesti ostamaan ruuhkasuomesta suunnilleen samalla hintaa, mitä uuden rakentaminen tulisi maksamaan.

Jos talon ostaa muuttotappioalueelta, silloin ostohinta on halvempi kuin itse rakentaen. Toisin sanoen kasvukeskusten ulkopuolella rakentaessa ei välttämättä saa omiaan pois, jos talo myydään? Ja myyntiaikakin voi olla pitkä. Esim. Salon seudulla kaikki kiinteistövälittäjät eivät ota ollenkaan omakotitaloja myyntiin, kun ei näytöillä käy väkeä. Jolloin jos talonsa haluaa myydä, se pitää tehdä itse.

Ehkä suurin hyöty rakentamisesta on, tai on ainakin itselleni ollut se, että kun itse tekee, ei tule vastaan ikäviä yllätyksiä, joita ostaessa voi joskus sattua. Nekin ovat varsin kurjia tilanteita, jos ostaja ja myyjä riitautuvat niin, että joutuvat riitelemään oikeudessa lopun ikäänsä. Ja itse tehden saa myös juuri sellaisen ja sen kokoisen talon, mitä itse haluaa. Ja kyllä rakentaminen on myös hyvä käytännön oppikoulu, josta itsekin olen hyötynyt paljon. Ja tarvitsen nyt saatuja oppeja omassa työssäni isännöintialalla myös.

Toteutuneisiin kustannuksiin tai budjetointiin jotain apua, ajatuksia ja näkemyksiä voi saada muiden rakentajien budjeteista, tai budjettipohdinnoista, joista olen tehnyt linkkilistaa tänne:

http://talopakettitalorautio.blogspot.fi/p/linkit-kustannuksiin-ja-budjetteihin.html

Rakennusbudjetti voi myös alittua!

Olettaisin että tähän aikaan vuodesta moni tuleva rakentaja painii
budjettiensa kanssa? Jos rahoitus löytyy keväällä ostetaan tontti, kesällä alkaa
rakentaminen ja jouluksi muutetaan uuteen kotiin? Ja jossain siinä välissä
kenties ylitetään se nyt tekeillä oleva budjettikin?
 

Oletko koskaan kuullut talonrakentajasta, joka olisi ylittänyt oman budjettinsa? Jos olet, niin se ei ole uutinen. Sen sijaan uutinen on se, jos joku on alittanut rakennusbudjettinsa, ja ainakin Taloussanomat on löytänyt juttuaan varten sellaiset rakentajat Karkkilasta, lisää heistä tässä linkissä:

http://www.iltasanomat.fi/taloussanomat/oma-raha/art-2000005053660.html

Entä miten itselleni kävi?

Minulle kävi juuri noin mitä taloussanomien jutun otsikossakin lukee, eli meillä budjetti ylittyi kymmeniä tuhansia. Tarkemmin sanoen noin 10% eli noin 50.000 eurolla. Ensimmäiset budjettiylitykset tapahtuivat ihan jo rakentamisen alkumetreillä, kun rakentamisen alkaessa oli pieniä vaikeuksia tonttiliittymien kanssa. Asia päättyi siltä osin lopulta ihan hyvin, mutta oli sillä omat vaikutuksensa, esim. että kalliit neliöt niin keittiössä kuin kylppärissäkin toteutettiin sitten huomattavasti edullisemmin, mitä alun perin oli ollut suunnitelmissa.

Toisin sanoen - meillä kylppäri tuli sitten loppujen lopuksi ihan vaan "peruslaatasta" ja keittiö hankittiin IKEA:sta. Ei siinä IKEA:n keittiössä mitään vikaa ole, ja kylppäristäkin tuli lopulta ihan kaunis, vaikka alkuperäinen suunnitelma ja budjetti noissa kohdin olikin vähän erilainen.

Miten budjetin sitten saisi pitämään paremmin?

No varmasti ihan juuri noilla neuvoilla, mitä Taloussanomien artikkelissa kerrotaan. Loppumetreillä ei saisi intoutua ostamaan mitään erityisen kallista - varsinkaan jos siitä seuraa heti lisälainan tarve, tai että jos oma maksukyky lainan koko määrän osalta joutuu koetukselle.

Ja minusta ihan hyvä neuvo se tuokin, mitä artikkelissa haastateltu Jyri-Pekka Makkonen kertoo: "Kilpailuttamalla tekijöitä ja tinkaamalla tietyissä jutuissa tuli säästöä tuhansia euroja..."

Sanoisin, että tuossa Jyri-Pekka Makkonen osuu ihan naulan kantaan, ja että tarjouksia kannattaa alkaa pyytämään jo silloin, kun laatii omaa budjettiaan - eli nyt - vaikka ei olisi itsellä vielä mitään tietoa siitä, alkaako rakennushanke ylipäätään ollenkaan, ja jos alkaa - milloin kyseiset tavarat rakennukselle oikeasti tarvitaan. Eli jos et ihan tarkkaan budjettia laatiessasi tiedä, mitä esim. tietty neliömäärä tietyn pituista ontelolaattaa maksaa, tai että paljonko maksaa tietyn tyyppiset kattotuolit tai kilometri 10 millin harjaterästä tai maalämpöpaketti, niin kaikkiin näihin kysymyksiin saa tarkat vastaukset, kun kysyy.

Ja kysyminen on useimmiten sama asia kuin tarjouspyyntö.

Ja saadut tarjouspyynnöt kannattaa laittaa talteen, ja aivan erityisesti, jos talon piirustukset on jo tehtynä ja tarjouspyyntöjen pohjana. Silloin hinnan kysymisessä on jo jotain mieltä ja järkeäkin, vaikka edelleenkään ei olisi täyttä varmuutta siitä, milloin tavarat oikeasti tarvitaan, ja alkaako rakentaminen välttämättä ollenkaan.

Sillä sitten kun tulee se hetki, että tarjouspyynnössä olleet tavarat tarvitaan, silloin kannattaa etsiä tietokoneensa muistista jo ajat sitten tehty tarjouspyyntö ja siihen saadut vastaukset. Itse ainakin tein niin, että lähetin uudestaan kysymyksen hinnoista parhaan tarjouksen tehneelle, ja laitoin siihen liitteeksi silloin ajat sitten saadun tarjouksen - ja kysyin onko se vielä voimassa?

Ihmeellistä kyllä, usein 2 vuotta vanhatkin hinnat olivat edelleen voimassa, eli vastaus oli tyyliin "no olkoon nyt sitten menneeksi, milloin laitetaan tulemaan?" Ja tästä johtuen budjettini piti kyllä aika useissa kohdissa ihan hyvin. Kai tämä on sitten sitä samaa toimintatapaa, mistä Taloussanomien haastattelema Jyri-Pekka Makkonen käytti termiä "tinkiminen". Eli itsekin tulin tinkineeksi sitten viimeisimmät hintojen nousut pois.

Ja budjettia tehdessäni sain paremman käsityksen siitä, mitä jotkut tavaraerät oikeasti maksavat. Rakentaminen kun on siitä vinha laji, että rautakaupoissa kävelemällä se hintakäsitys ei muodostu. Kaikki kun kuitenkin pyytävät rautakaupan myyjältä tarjouksia, ja kaikilla rautakaupan asiakkailla on periaatteessa erilaiset hinnat ja erilaiset alennusprosentit, kullakin sen mukaan, että paljonko ja millaisia volyymeitä ostaa. Näin toimivat rautakaupat Virossakin, vaikka moni sinne mennyt talonrakentaja "maksaa kiltisti" hyllynreunahinnat. Joko siksi että ei osaa viron kieltä, tai sitten ei kehtaa vieraassa maassa tinkiä? Tai sitten siellä olevat hinnat tuntuvat jo valmiiksi edullisilta? Mutta samalla tavalla virolainenkin rautakauppias antaa talonrakentajalle alennusta kuin Suomessakin annetaan. Jos vaan kysyy.

Lisäksi rakennusbudjetin viimeiselle riville pitäisi mielestäni kirjoittaa "pelivara" tai jotain sen suuntaista. Jos se ei kulu, hyvä niin - sitten siltä osin lainaa ei tarvitse nostaa. Mutta jos kuitenkin tulee budjettiylityksiä (jolla siis ei pääse uutisiin), silloin ei ihan heti olla sen tilanteen edessä, että pitäisi alkaa neuvottelemaan lisälainaa pankista.

Pelivaran lisäksi - tai siihen sisältyen - pitäisi myös budjetoida jokin summa asianajopalkkioihin. Rakentamisen jälkeen reklamointi ja riitely on paitsi henkisesti raskasta, mutta myös valitettavan yleistä. En minäkään omasta rakentamisestani ilman asianajajan apuja selvinnyt - vaikka en ollut sellaiseen osannut budjetoida euron vertaa. Mutta harmillisinta on se, jos joku rakentaja joutuu hyväksymään epätyydyttävän lopputuloksen, ja vain siksi, että puhumalla ja/tai reklamoimalla asiaan ei ole saatu korjausta, ja sitten oikeusteitse ei ole ollut varaa tai uskallusta hakea asiaan korjausta.

Oikeuteen menokin on monesti aikaa viepää, hermoja raastavaa ja erittäin riskaabelia, vaikka tapaus sinänsä olisi ihan selvä. Nimittäin urakoitsijana oleva pikkufirma voidaankin yllättäen laittaa konkurssiin juuri sillä hetkellä, kun he häviävät oikeudenkäynnin. Jolloin rakentaja ei saa käytännössä mitään, vaikka olisi oikeudessa voittanutkin.

Jos lisälainan joutuu pankista kuitenkin hakemaan, niin kyllähän useimmat rakentajat sen kuitenkin saavat. Eli pankki mieluiten rahoittaa hankkeen valmiiksi asti - se on kuitenkin parempi vaihtoehto, kuin se, että hanke jää kesken. Lisälainassa kuitenkin on yleensä huonommat ehdot eli korkeampi korko mitä varsinaisessa rakennuslainassa on ollut. Ja huonoin tilanne on silloin, jos koko laina menee uusiksi, ja ihan alusta asti - ja korkeammalla korolla. Eli lisälaina on aina pankille lisäriski. Ja pankki voi laittaa lisäriskille lisähinnan korkeampien korkojen muodossa. Tai sitten siinä tilanteessa "pakkomyydään" jokin takaisinmaksuturva, jossa on omat kulunsa. Kaikki nämä ovat epäedullisia rakentajalle, jolla lisälainaa hakiessaan on muutenkin tiukka rahatilanne.

Nykyään - jos rakentamista harkitsee - pitäisi ottaa huomioon myös omakotitalojen yleinen markkinatilanne. Eihän se nimittäin kovin hyvä ole. Eli uutta taloa ei todennäköisesti saa kaupaksi sillä hintaa, mitä sen rakentaminen on tullut maksamaan. Tämä on kohtalokas tilanne, jos kävisi niin huonosti, että talo joudutaan pakkomyymään heti rakentamisen jälkeen ja tilanteessa, jossa rahat eivät riitäkään. Tai että lainoistaan ei vaan selviä. Ja sama toisinpäin - kannattaako ylipäätään lähteä rakentamaan uutta ja alusta asti, jos markkinat ovat ostajan markkinat, ja heikollakin tarjouksella voi saada ostettua jo valmiin talon? Joko uudehkon, tai vähän vanhemman.

Tietysti jos vanhaa taloa ryhtyy remontoimaan, siitä ei ikinä uuden veroista saa. Ja siinäkin voi budjetti monella pettää...

Linkkejä eri rakentajien  budjetteihin ja kustannuslaskelmiin löytyy mm. omasta blogistani tältä välilehdeltä:

http://talopakettitalorautio.blogspot.fi/p/linkit-kustannuksiin-ja-budjetteihin.html