Rakentamisen kulut tähän asti - yhteenvetoa

Nyt kun tässä jo mennään rakentamisen osalta loppusuoraa, niin paikallaan voisi olla tilannekatsaus, että mitä rakentaminen on tullut maksamaan. Aihe lienee ajankohtainen tähän aikaan vuotta ainakin niille, jotka nyt ovat juuri ensi kesänä aloittelemassa rakentamista. Hyviä ja tuoreita pohdintoja tähän liittyen löytyy muistakin rakennusblogeista, esim. täältä.

https://rakentamisenriemua.blogspot.fi/2017/04/omatoimirakentajan-rakennusbudjetti.html

Rakentamisen tähän mennessä toteutuneet kustannukset olet itse koonnut tänne:

http://talopakettitalorautio.blogspot.fi/p/toteutuneet-kustannukset.html

Yksi välietappi omassa rakentamisessani oli muuttotarkastus, johon mennessä kuluja oli kertynyt 526.380,05€ ja omia työtunteja 2266 kpl. Pelkästään talon eli rakennuksen kustannukset olivat noin 366 tonnia per 241m2 ja tontti 595m2 liittymineen maksoi noin 160 tonnia. Eli noin 1500€/m2 talon saa siihen kuntoon, että siihen pääsee asumaan (toki eihän se nyt minimissään vaadi muuta kuin peseytymismahdollisuuden, ja yhden valmiin huoneen, jossa voi turvallisesti asua).

Toinen välietappi tulee tänä kesänä, kun pidetään muuttotarkastus. Tietysti ei sekään kustannuksia pysäytä, niitä tulee asumisen aikana sen jälkeenkin. Tulee siis normaalit asumisen kulut, ja sitten ajattelin noin 5 vuoden päästä asentaa vielä aurinkopaneelit katolle. Niiden kanssa en pidä kuitenkaan kiirettä. Vähän jos vielä odottaa, niin paneelien tehot nousevat samalla kun niiden hinnat putoavat. Mutta kuluja siis tulee koko ajan lisää ja lisää - ei kai talo koskaan niin valmis ole, ettei siihen mitään lisättävää keksi? Jos ei muuta, niin pihapiiriin ainakin voi keksiä koko ajan uutta projektia tai hankintoja.

Nyt tällä hetkellä toteutuneet kulut ovat kalenterivuosittain ryhmiteltynä tässä:

Vuosi 2010 yhteensä = 105.000,00€

Vuosi 2011 yhteensä = 9.414,63€

Vuosi 2012 yhteensä = 182.948,26€

Vuosi 2013 yhteensä = 99.818,26€

Vuosi 2014 yhteensä = 142.563,93€

Vuosi 2015 yhteensä = 22.262,23€

Vuosi 2016 yhteensä = 6.783,68€

Yhteensä näistä tulee 568.790,99 euroa. Ja sillä on siis saatu 3-kerroksinen talo, jossa on kellari, jonka päällä on 2 kerrosta puutaloa. Ja lopputulos näyttää toistaiseksi ihan hyvältä ja onnistuneelta. Ainakin itse olen täysin tyytyväinen. Enkä keksi, että jokin olisi mennyt pieleen - tai ainakaan itselläni ei nyt tule mieleen mitään, mikä olisi pitänyt tehdä tai suunnitella eri tavalla.

Rakennusblogissa kertyneet kulut ovat edelleenkin vain ja pelkästään siinä järjestyksessä mitä laskut ovat saapuneet. Informaatioarvo olisi suurempi, jos asiat olisi ryhmitelty eri pääkokonaisuuksiin, mutta sitä en ole ehtinyt vielä(kään) tekemään. Tietysti antaa tämäkin nyt ehkä jotain suuntaa? Kustannukset ovat kyllä aika hyvin pääkohdittain järjestyksessä omassa Excelissäni, mutta excelin tuominen tänne blogiin ei ole ihan pikkujuttu... Tässä kuitenkin kurkkaus sinne Excelin puolelle kuvakaappauksen avulla:

Entä säästääkö siinä sitten mitään, jos kaiken tekee itse? Jaa-a siinäpä varsin hyvä kysymys.

Nyt omassa rakentamisessani siis sellainen tilanne, että ilman tontin ostohintaa yhden neliön hinnaksi on tullut 1924€/m2. Ja tontti mukaan lukien yhden lämpimän asuin neliön hintana on 2360 euroa.

Tähän voi liittyä yksi näköharha. Nimittäin jos rakentamisessa puhutaan neliöhinnoista tai neliöhinta-arvioista, niihin ei koskaan sisälly tontin hinta mukaan. Mutta jos talon ostaa, siinä tulee samassa rahassa tonttikin aina mukana. Mutta silti neliöhinnat molemmissa tapauksissa voivat olla aikalailla samaa luokkaa. Tai ei niissä ainakaan isoja eroja ole. Tämän hetkisessä markkinatilanteessa uudehkon talon onnistuu ilmeisesti ostamaan ruuhkasuomesta suunnilleen samalla hintaa, mitä uuden rakentaminen tulisi maksamaan.

Jos talon ostaa muuttotappioalueelta, silloin ostohinta on halvempi kuin itse rakentaen. Toisin sanoen kasvukeskusten ulkopuolella rakentaessa ei välttämättä saa omiaan pois, jos talo myydään? Ja myyntiaikakin voi olla pitkä. Esim. Salon seudulla kaikki kiinteistövälittäjät eivät ota ollenkaan omakotitaloja myyntiin, kun ei näytöillä käy väkeä. Jolloin jos talonsa haluaa myydä, se pitää tehdä itse.

Ehkä suurin hyöty rakentamisesta on, tai on ainakin itselleni ollut se, että kun itse tekee, ei tule vastaan ikäviä yllätyksiä, joita ostaessa voi joskus sattua. Nekin ovat varsin kurjia tilanteita, jos ostaja ja myyjä riitautuvat niin, että joutuvat riitelemään oikeudessa lopun ikäänsä. Ja itse tehden saa myös juuri sellaisen ja sen kokoisen talon, mitä itse haluaa. Ja kyllä rakentaminen on myös hyvä käytännön oppikoulu, josta itsekin olen hyötynyt paljon. Ja tarvitsen nyt saatuja oppeja omassa työssäni isännöintialalla myös.

Toteutuneisiin kustannuksiin tai budjetointiin jotain apua, ajatuksia ja näkemyksiä voi saada muiden rakentajien budjeteista, tai budjettipohdinnoista, joista olen tehnyt linkkilistaa tänne:

http://talopakettitalorautio.blogspot.fi/p/linkit-kustannuksiin-ja-budjetteihin.html

Kotiblogit ja kodin hinta - varo sudenkuoppia!

Jos et vielä ole Helsingin sanomien tilaaja, niin nyt kannattaa tänään hakea sunnuntain 13.3.2016 lehti vaikka R-kioskilta. Tai pystyy lehdet tietysti lukemaan ensi viikolla vielä kirjastossakin.

Hesarin Koti -liitteessä oli erittäin mielenkiintoinen vertailu, mitä oma koti tulee maksamaan erilaisilla rahoitustavoilla. Ja miten vaikeaa niiden vertaileminen on. Nykyään kun asuntokauppa ei oikein käy, ovat mm. rakennusliikkeet tuoneet markkinoille omia rahoitusmallejaan, ja sen myötä ainakin uuden ja vastavalmistuneen asuntoon voi saada "omakseen" hyvinkin pienellä rahalla.

"Omakseen" -sanan laitoin lainausmerkkeihin ihan tarkoituksella, sillä loppupeleissä aina kaiken joutuu kuitenkin jollakin aikajänteellä omaksi maksamaan. Taloyhtiön lainat eivät siis ole ikuisia, vaan nekin pitää maksaa määräajassa, ja eihän taloyhtiöt yleensä mistään muualta rahaa saa, kuin omilta osakkailtaan eli asukkailta.

Kun oma koti on saatu hankittua, niin olipa se sitten oikeasti oma, tai vuokrattu tai vuokraamalla omaksi (tämä onkin minulle ihan uusi juttu, pitääkin tutustua joskus tarkemmin), niin sen jälkeen voi halutessaan perustaa koti-blogin, joka voi olla esim. sisustamiseen, rakentamiseen tai vaikka puutarhan hoitoon painottunut. Kukin mieltymyksensä mukaan...:-)

Tähän harrastukseen on nyt päivän Hesarissa tarjolla hyviä vinkkejä, ja tätä varten Hesarin toimittaja haastatteli kolmea bloggaajaa eli Sanna Piitulaista, Jenna Sohlbergiä ja Mika Rautiota. Vaikka itsekin siis osan vinkeistä annoin, niin täytyy kyllä rehellisyyden nimissä todeta, että en mä niitä omia vinkkejäni omassa blogissanikaan aina tule noudattaneeksi. Mutta ehdottomasti yksi hyvä henkireikä oman blogin pitäminen on silti ollut. Varsinkin rakentamisen ollessa kiivaimmillaan.

Sellainenkin seikka muuten tuli tässä haastattelujen lomassa esille, että taidan olla kotibloggaajien joukossa hyvin harvinainen siksi, että olen mies? Ilmeisesti näin se sitten on, vaikka en ole itse tätä tullut ennen ajatelleeksi. Lukijoiden puolella miehiä on varmaan enemmänkin, mutta silti naiset voittavat sielläkin? Tai ainakin Hesarin artikkelissa todettiin, että tyypillisin lukija olisi nainen, joka on iältään 35-49 vuotias.



Hesarin vinkit tyylikkääseen bloggaamiseen.
Lukaisepa päivän Hesarista tarkemmin.

Bloggaamisesta löytyy useamman aukeaman juttu.

Tämän aamun Hesarissa oman mielenkiintoni varasti kuitenkin otsikko, että "Paljonko oma koti oikeasti maksaa?" Aikaisemmin, ja yhä vieläkin päävaihtoehtoja tässä kohdin on tasan kaksi - joko ostat oman, tai sitten asut vuokralla. Nyt on tullut markkinoille paljon näköjään muitakin vaihtoehtoja. Ja niihin liittyy myös monia sudenkuoppia, joita kaikki asunnon ostajat eivät ole aina havainneet riittävän ajoissa. Selostan tuolla alempana muutamat sudenkuopat tarkemmin, jolloin jospa sitten joku osaisi välttää niitä paremmin...



"Paljonko oma koti oikeasti maksaa?" -kysyy otsikko.
Eri rahoitustapojen kustannuksia on vertailtu artikkelin alalaidassa.

Jos aikoo ostaa tai rakentaa oman kodin, sen voi rahoittaa nykyään joko osissa, tai kaiken kerrallaan. Osissa rahoittaminen tarkoittaa esim. sitä, että tontti voi olla aluksi vuokrattuna, mutta sen voi sitten (halutessaan) lunastaa myöhemmin omakseen.

Tähän liittyen tuli nyt AsOy -puolella aivan tuore päätöskin, että tontinlunastuksesta ei enää peritä varainsiirtoveroja - ja vuosien saatossa jo maksetut varainsiirtoverot tontinlunastukseen liittyen voi hakea verottajalta takaisin. Tarkemmat ohjeet saa verovirastosta (eipä ole näköjään verottaja tästä omille sivuilleen mitään laittanut?), mutta laitan sitten linkin korkeimman hallinto-oikeuden päätökseen. Asia on nyt siis 18.1.2016 päätetty - ja se on lainvoimainen heti:

http://www.kho.fi/fi/index/paatoksia/vuosikirjapaatokset/vuosikirjapaatos/1452863696826.html

Asunnon ostamiseen liittyen päävaihtoehdot on esitetty tässä seuraavassa kuvassa:



Vaihtoehdossa 1 maksetaan asunnon myynti-hinta,
ja jäädään lyhentämään yhtiölainaa. Tontti on vuokratontti.

Jos valitset vaihtoehdon numero 1, niin olehan tarkkana!!! Itse isännöitsijän työssäni olen nyt törmännyt viime vuosina tämän vaihtoehdon kanssa useisiin ongelmatilanteisiin. Taustalla voi olla esim. se tilanne, että pk-seudulla asumisen kulut ovat tähtitieteelliset, ja asunnon saaminen on monelle kiven alla. Vuokratkin ovat korkeita, mutta asunnon ostamiseen ei kaikkien tulot meinaa millään riittää.

Tälllaisissa tilanteissa jopa "pelottavan edullisesti" asunnon saa kuitenkin ostettua, jos hakee ja saa pankista lainaa edes sen verran, että kykenee lainan avulla maksamaan asunnon "omarahoitusosuuden", jolloin tontti jää vuokratontiksi (siitä peritään erillinen tonttivuokran rahoitusvastike), ja rakentamiseen liittyvät lainat jäävät AsOy:lle, joka perii lainastaan siihen liittyen omaa rahoitusvastiketta, mutta sen perintä alkaa vasta joskus myöhemmin...

Tässä "vaihtoehto numero 1:n mallissa" kaikki sujuu ongelmitta yleensä ensimmäiset 2-3 vuotta. Mutta sen jälkeen taloyhtiön lainassa alkaa alkuvuosien lyhennysvapaiden jälkeen juosta myös lainan lyhennykset. Koska rakentaminen ON kallista, on taloyhtiön rakennuslainakin aina hyvin suuri. Ja siihen liittyvät rahoitusvastikkeetkin ovat hyvin suuret - sitten kun ne jossain vaiheessa alkavat. Yleensä ne alkavat asumisen kolmantena vuotena. Lisäksi lisäriskinä voi tulla mahdollinen korkotason nousu, mutta se riski ei ole ainakaan vielä toistaiseksi toteutunut.

Kolmantena vuotena alkavan rahoitusvastikkeen suuruus on ollut tyypillisesti ja usein jopa 10-15 euroa neliöltä. Siis se ei ole koskaan mikään "pikkuraha". Se koskee vain niitä osakkaita, jotka ovat vastuussa taloyhtiön rakennuslainasta - eli niitä, jotka ovat valinneet yllä olevan "vaihtoehdon numero 1", eli eivät ole kerralla maksaneet pois yhtiön osuutta lainasta tai mahdollisesti myös tontin osuutta.

No - aika selvää on, ettei kellään tavallisella palkansaajalla rahat riitä tällaiseen "yllätykseen", sillä jos huoneistossa on vaikkapa 100 neliötä, niin 10-15 euron uusi vastike tarkoittaa siinä tapauksessa 1000-1500€ uutta vastiketta joka kuukaudelle, ja siihen sitten tulee vielä kaikki muut taloyhtiön vastikkeet ja maksut päälle.

Eli tällainen tilanne tarkoittaa siis käytännössä aina sitä, että jos ei pankki anna yllättävässä tilanteessa ja nopealla aikataululla lisää lainaa, niin huonostihan siinä silloin käy. Mutta jos pankista saa lainaa, niin siihen uuteen henkilökohtaiseen lainaan voi sopia joko uudet lyhennysvapaat tai ainakin hyvin pitkän maksuajan. Mutta muuten asunto menee pakkomyyntiin, ja on monissa tapauksissa jo mennytkin. Nykyään vielä, kun asuntokauppakaan ei oikein käy (paitsi kasvukeskusten pienet asunnot), niin ainakin isot asunnot (kasvukeskuksissakin) joudutaan myymään pitkällä myyntiajalla, ja loppupeleissä usein myös hyvin halvalla...

Toinen, mutta onneksi vähän pienempi sudenkuoppa tulee vuokratontista. Siinä oleva kustannus on näkyvissä jo asunnon myyntiesitteessä - toisin kuin tuo kolmantena vuotena alkava yhtiölainan huikea nousu, jota ilmeisesti asunnon myyjä tai välittäjä ei sano ääneen missään tilanteessa?

Vuokratontilla olevissa taloissa maksetaan aina selvästi suurempaa hoitovastiketta, kuin niissä taloissa, jotka ovat omalla tontillaan. Tämä on kuitenkin täysin läpinäkyvä juttu, ja asunnon ostaja varmasti tietää tämän silloin kun uuden asunnon ostaa. Mutta jos ostatkin asunnon vanhasta taloyhtiöstä, joka on vuokratontilla - niin silloin voi pudota suureen sudenkuoppaan - jos ei ole tarkkana. Nimittäin vanhan taloyhtiön tontinvuokrasopimus voi olla tehty esim. 1950 luvulla. Tai joka tapauksessa hyvin hyvin kauan sitten.

Vanha tontin vuokrasopimus on voitu laatia (ja useimmiten onkin laadittu) niin, ettei tontin vuokraa ole voitu nostaa ollenkaan tai ei ainakaan kovin paljon. Jolloin tontin vuokra on vuosikymmenten saatossa inflaation syömä, ja nykyrahassa aivan mitätön... Mutta auta armias, kun se sopimuskausi sitten jossain vaiheessa päättyy - ja kun tontin omistaja (useimmiten kaupunki) pääsee sanelemaan, että paljonko tonttimaa nykyään maksaa, tai millaista vuokraa siitä pitäisi periä, niin silloin taloyhtiön osakkaille annetaan tasan 2 vaihtoehtoa: joko ostaa markkinahintaan tontin omaksenne eli taloyhtiön nimiin, tai sitten alatte maksamaan siitä käypää vuokraa. Molemmat vaihtoehdot ovat katastrofeja, jos asukkaan eli osakkaan talous ja pankkilainat on jo muutenkin ihan tapissa. Kaupungin kanssa voi aina yrittää neuvotella, mutta ei ole mitään takeita siitä, että neuvotteluissa saataisiin mitään tingittyä.

Jos asunnon osto (ja varsinkin uuden asunnon osto) on nykyisin melkoinen taitolaji, niin ainahan asunnon voi vuokratakin. Ja nykyisin tähänkin on tuotu taas uusia vaihtoehtoja esim. että asunto tulee omaksi vuokraa maksamalla. Jos tässä kohtaa on mahdollista se, että vuokraan saa normaalit asumistuet - jotka sitten kanavoituvat vuokraa maksamalla omaksi asunnoksi, niin tämähän on aika kiinnostava vaihtoehto?

Perinteisessä vuokra-asumisessa - vuokrien kalleudesta huolimatta - voi kuitenkin Hesarin laskuesimerkkien mukaan päästä 20 vuotta jopa pienemmällä rahalla, kuin jos asunnon ostaa.

Tässä pitää kuitenkin huomata sellainen seikka, että jos asuntojen arvot nousevat - vuokralainen ei pääse asunnon arvon noususta osalliseksi, eikä 20 vuoden päästä (vuokrasuhteen päättyessä) käteen jää mitään. Asunnon omistaja - vaikka ei olisikaan vielä ehtinyt 20 vuodessa koko asuntoa maksamaan, niin hän saa kuitenkin tililleen koko asunnon kauppahinnan kun asunnon myy. Silloin summasta vähennetään pois mahdollisesti vielä maksamatta oleva osuus, ja se erotus jää sitten omalle tilille. Mahdolliset välityskulut ja myyntivoittoverot joutuu tietysti maksamaan.

Muutenkin uskoisin, että ei kukaan vuokraa asuntoja tappiokseen, jolloin oman asunnon osto on euromääräisessä tarkastelussa aina järkevää jatkossakin. Tietysti jos joutuu muuttamaan toiselle paikkakunnalle, tai jos jo etukäteen tietää, että asuntoa tarvitsee vain lyhyen ajan, silloin vuokraaminen on järkevää ja turvallista. Nykyään ainakaan suuren asunnon myynti ei kohtuullisessa välttämättä ajassa onnistu.



Uusia tapoja asunnon vuokraamiseen.